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¿Cuáles son los documentos y requisitos al comprar casa en Colombia?

Abril 08, 2022 · 10 minutos de lectura

Al momento de comprar vivienda, son muchas las cosas que nos pasan por la cabeza: cómo vamos a disponer cada espacio, cuál va a ser la decoración, qué cosas tenemos y qué nos falta comprar... En fin, un sinnúmero de asuntos que surgen frente a la posibilidad de tener un nuevo hogar.

Y así como pensamos en todas esas cosas que nos llenan de ilusión y nos hacen fantasear, también es necesario poner los pies en la tierra y tener en cuenta todos los trámites legales que hacen parte del proceso.

Estos documentos y procedimientos son necesarios para que la compra de la propiedad se dé dentro de todos los marcos legales vigentes impuestos por el gobierno nacional y, aunque estos requieren una inversión de tiempo y dinero, son requisitos necesarios para que la compra de tu casa sea legal y transparente.

A continuación, te contaremos sobre todos los trámites necesarios para comprar casa en Colombia, ya sea nueva o usada. Pon mucha atención para que dispongas de los recursos necesarios para que puedas cumplir con todos los requisitos y puedas disfrutar de tu casa sin mayores retrasos.

¿Cómo es el proceso de compra de vivienda?

De una manera muy breve, estos siete pasos pueden resumir cómo es el proceso de compra de una vivienda para todos los colombianos:

  1. Demuestra tu intención de compra: ponte en contacto con quien vende.

  2. Separa tu vivienda: se hace aportando un valor muy pequeño con la intención de que la propiedad deje de estar disponible en el mercado. Si el negocio no llega a su fin, este valor no es comúnmente reembolsable.]

  3. Solicita el préstamo para comprar vivienda o posible subsidio: se hace directamente con la entidad bancaria de tu preferencia. En el caso del subsidio, se puede hacer tanto en el banco y también puedes solicitarlo en la caja de compensación familiar a la que estés afiliado.

También puedes solicitar subsidios de vivienda al gobierno a través de instituciones como el Fondo Nacional del Ahorro. Ellos pueden darte un aporte para poderadquirir vivienda nueva, construir en lote propio o realizar las mejoras del hogar.

Recuerda que las personas que pueden solicitar estos subsidios deben tener ingresos totales mensuales que no superen los 4 SMMLV.

  1. Paga la cuota inicial: corresponde al 30% del valor total del inmueble.

  2. Solicita el desembolso del préstamo: una vez se haya pagado la cuota inicial, la entidad bancaria hará el desembolso correspondiente al vendedor.

  3. Firma las escrituras: es el documento en el que consta y se hace oficial que pasas a ser dueño de la propiedad.

  4. Registra tu vivienda: inscribe la escritura de tu inmueble en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Empieza tu proceso de compra de vivienda

Para empezar, es necesario que hagas una búsqueda exhaustiva y consciente de las posibilidades que tienes. Esto implica que revises tu capacidad financiera y la confrontes con la oferta disponible en el mercado inmobiliario del lugar o ciudad donde quieres hacer la compra.

Esto te será útil para saber cuál es el rango de precio que estás dispuesto a pagar y las propiedades que se ajusten a él. Una vez sepas esto, tendrás un mejor criterio para saber si la vivienda que buscas es usada, o si quieres conocer proyectos nuevos o en construcción.

Si te decides por un inmueble usado es necesario que te pongas el contacto con el vendedor, quien te dará información general sobre el valor y las condiciones de este. Si lo que quieres es algo nuevo, debes ponerte en contacto con la empresa o firma constructora de la vivienda para conocer a fondo el proyecto, su estado y sus características, el valor y los tiempos estimados de entrega del inmueble.

Requisitos para tu crédito hipotecario

Después de tener claro el valor de la propiedad que quieres, lo más común es que hagas la solicitud de un préstamo hipotecario en tu entidad bancaria de confianza que te permita contar con la totalidad del dinero para hacer efectiva la compra. Recuerda revisar el prestigio del banco con el que estás trabajando, así como la tasa de interés que te cobra pues así te puedes hacer una idea de cuánto terminarás pagando en total.

Para esto te solicitarán algunos documentos como tu última declaración de renta, un certificado de ingresos y retenciones de la entidad donde trabajes y un resumen de tus movimientos bancarios del último año o de los últimos tres meses, entre otros.

Para conocer a fondo todos los requerimientos para un crédito de vivienda, aquí te contamos todos los requisitos que necesitas para hacerlo realidad.

Una vez tengas tu crédito aprobado o tu dinero disponible (si no tuviste que solicitar algún crédito), podrás continuar con el proceso de compra de tu casa.

Referente a proyectos

Para comprar vivienda usada

Después de haber hecho contacto con el vendedor y de contar con el dinero requerido, estos son los requisitos y documentos que necesitas para comprar casa usada:

Certificado de Tradición y Libertad

Es un documento fundamental donde queda registrado el trayecto del inmueble durante su existencia y es necesario para conocer el estado actual del mismo. Debe solicitarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y tiene un valor aproximado de $17.000 pesos que puede cambiar de acuerdo con la ciudad de Colombia donde vayas a comprar tu propiedad.

Estudio de títulos

Está conformado por la copia de las escrituras que están asentadas en el Certificado de Libertad y se solicitan para mirar exactamente cómo fueron los actos jurídicos que se hayan realizado en el tiempo con el inmueble, por ejemplo, si hubo hipotecas en algún momento. Normalmente esto lo hace la entidad financiera en el momento del crédito hipotecario, y si no pasa por solicitud de crédito, debe asumirlo el comprador.

Avalúo del inmueble

Le permite al comprador conocer el precio que se le da comercialmente al inmueble para contrastarlo. Normalmente este avalúo ya se ha hecho por parte de la entidad bancaria al momento de hacer el estudio para el crédito hipotecario. Estos los hace un perito experto de la lonja de propiedad raíz.

Promesa de compraventa

Se hace ante notaría y es casi una escritura pública, pues es donde se registra la compra que se hará efectiva sobre la propiedad y las partes que intervienen en la misma.

Allí se incluyen los siguientes datos:

  • Identificación de las partes, domicilio, estado civil.

  • Descripción del inmueble, parte física, linderos, nomenclatura, matrícula general, cédula catastral, área construida y privada, áreas de parqueaderos, y depósito (si lo tiene).

  • Plazos y condiciones fijas de las fechas en las que se celebra el contrato.

  • Cláusula de propiedad horizontal (solo para edificios): sujeta a dos regímenes, la Ley 182/48 y el decreto reglamentario 1365/86.

  • Cláusula de saneamiento donde se indique que está libre de embargos.

  • Precio y forma de pago: mencionar las obligaciones del comprador con el crédito hipotecario, el valor y el nombre de la entidad bancaria.

  • Constancia por parte de la constructora que los impuestos del inmueble están al día.

  • Fecha de entrega del inmueble.

  • Fecha de la firma de la escritura, notaria y hora.

Paz y salvo de impuesto predial

Es la constancia de que se ha cumplido con el pago oportuno de este importante impuesto . Se solicita de manera virtual en los portales oficiales de cada ciudad o municipalidad.

Paz y salvo de valorización

Es el documento que certifica que se está al día con el pago mensual o total de la contribución por valorización. También puede solicitarse de manera virtual en los portales oficiales de cada ciudad o municipalidad.

Gastos notariales

Son todos los trámites de autenticación, escrituración y registro que debes tener en cuenta para legalizar el proceso de compra de tu inmueble. Como su nombre lo dice, se realizan en la notaría y sus costos podrás conocerlos aquí .

Escritura del inmueble

Este es el paso final, pues es el documento legal donde se establece que ahora eres el propietario del inmueble, tus derechos y obligaciones. Se hace en una notaría y los documentos necesarios para constituirla son tu cédula original, la constancia de los gastos notariales y la copia del contrato de la promesa de compraventa.

Para comprar vivienda nueva

Después de haberte puesto en contacto con la constructora y de tener los recursos aprobados para tu compra, estos son los requisitos y documentos que necesitas para comprar casa nueva:

Certificado de Libertad y Tradición

Como te comentamos antes, es un documento primordial donde queda registrado el estado del predio donde se construye la vivienda o el proyecto de tu interés. Debes solicitarlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y tiene un valor aproximado de $17.000 pesos, aunque puede variar de acuerdo con la ciudad en la que te encuentres.

Certificado de existencia y representación de la constructora

Este documento es importante porque allí reposa la información que permite conocer el estado del proyecto y cómo se está ejecutando. Normalmente lo entrega la misma constructora a los compradores.

Promesa de compraventa

Se hace ante notaría y es casi una escritura pública, pues es donde se registra la compra que se hará efectiva sobre la propiedad y las partes que intervienen en la misma.

Allí se incluyen los siguientes datos:

  • Identificación de las partes, domicilio, estado civil.

  • Descripción del inmueble, parte física, linderos, nomenclatura, matrícula general, cédula catastral, área construida y privada, áreas de parqueaderos, y depósito (si lo tiene).

  • Plazos y condiciones fijas de las fechas en las que se celebra el contrato.

  • Cláusula de propiedad horizontal (solo para edificios): sujeta a dos regímenes, la Ley 182/48 y el decreto reglamentario 1365/86.

  • Cláusula de saneamiento donde se indique que está libre de embargos.

  • Precio y forma de pago: mencionar las obligaciones del comprador con el crédito hipotecario, el valor y el nombre de la entidad bancaria.

  • Constancia por parte de la constructora que los impuestos del inmueble están al día.

  • Fecha de entrega del inmueble.

  • Fecha de la firma de la escritura, notaria y hora.

Gastos notariales

Son todos los trámites de autenticación, escrituración y registro que debes tener en cuenta para legalizar el proceso de compra de tu inmueble. Como su nombre lo dice, se realizan en la notaría y sus costos podrás conocerlos aquí .

Escritura del inmueble

Este es el último paso en el proceso de compra pues es el documento legal donde se establece que ahora eres el propietario del inmueble, tus derechos y obligaciones. Se hace en una notaría y los documentos necesarios para constituirla son tu cédula original, la constancia de los gastos notariales y copia del contrato de la promesa de compraventa.

Marco legal

Siempre viene bien conocer lo que dispone la ley a nivel inmobiliario. Te compartimos las normas generales de los estamentos que intervienen en la compraventa de vivienda para que las tengas presentes y puedas consultarlas de ser necesario:

  • El Código Civil en su artículo 1849 define el contrato de compraventa.

  • La Ley 546 de 1999 , también llamada Ley de Vivienda es la que establece el Marco legal para la adquisición de vivienda en Colombia.

  • El decreto 2148 de 1983 establece la función notarial.

  • El decreto Ley 960 de 1970 regula la escritura pública.

  • La Ley 1579 de 2012 establece el estatuto de registro de Instrumentos Públicos.

Documentos esenciales

Dentro de los documentos fundamentales que debes tener para cumplir con los trámites anteriores están:

  • Cédula de ciudadanía o extranjería originales de ambas partes, vendedor y comprador.

  • Certificado laboral o de ingresos de los últimos meses.

  • Extractos bancarios o constancia de movimientos financieros del último año en curso.

  • Solicitud de crédito diligenciada (en el caso de haber solicitado un crédito hipotecario).

Otros documentos

Dado el caso de que te encuentres por fuera del país o de que no puedas encargarte directamente de los trámites necesarios para la compra de vivienda, debes designar a alguien y otorgarle a esa persona un poder especial donde se establezca que será él o ella quien se encargue de representarte legalmente. Este poder debe ser autenticado en una notaría para que tenga total validez.

Compra a tu ritmo

Ahora que conoces los requisitos para comprar casa, sabrás que, además de ser un gran paso hacia adelante para tu futuro, comprar una vivienda es un proceso que requiere de paciencia y recursos para que todo se ajuste a los términos legales correspondientes. El tiempo puede ser uno de tus mejores aliados si te tomas cada etapa a tu propio ritmo y te permites conocer todas las posibilidades que te ofrecen el mercado inmobiliario y su tecnología.

Recuerda que, si necesitas asesoría en algunos de estos trámites o en cualquier otro proceso que involucre la compra de tu casa propia, en La Haus contamos con un equipo especializado dispuesto a ayudarte siempre.

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