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Invertir en bienes raíces: todo lo que debes saber para empezar

Mayo 11, 2022 · 11 minutos de lectura

Sabemos que el mundo de la inversión en bienes raíces puede ser muy amplio y, a veces, puede ser difícil saber por dónde empezar a entenderlo si se quiere entrar a ser parte de él. Como en todo, es mejor informarse primero para ir construyendo un criterio propio sobre los diferentes aspectos que lo componen.

Con la intención de darte una mayor claridad frente al tema para que empieces a explotarlo a tu ritmo, te contamos a continuación todo lo que debes saber sobre la inversión en bienes raíces.

Qué es la inversión en bienes raíces

Podríamos decir que la inversión en bienes raíces consiste en tomar la decisión de poner un capital determinado en el mercado inmobiliario con la intención de expandirlo y obtener ganancias a futuro. Esta es la expectativa generalizada de toda persona que decida hacer una inversión a partir de la compra de propiedades.

Esto puede llevarse a cabo de distintos modos o figuras, pues no existe una manera única de hacer inversiones en bienes raíces. Veamos los tipos de inversión que existen actualmente.

Tipos de inversión en bienes raíces

Existen varias formas de invertir en bienes raíces en Colombia:

Fideicomiso: este es uno de los productos que mejor se proyecta para este 2022 ya que tiene una baja inversión inicial, las acciones son fáciles de comprar y los retornos muestran rendimientos constantes. Además, se puede vender en cualquier momento. Es un buen método de inversión para quienes cuentan con fondos limitados para invertir o quieren inversiones líquidas.

Quienes lo ofrecen agrupan fondos de inversionistas para comprar y administrar bienes raíces comerciales. Cuando se compra una parte de un fideicomiso, la inversión se reparte entre varios activos y las devoluciones se distribuyen en forma de dividendo.

Comprar vivienda sobre planos: es una opción mucho más económica que una propiedad construida completamente y se valoriza a medida que se construye. Además, puedes reunir el capital necesario recurriendo a subsidios otorgados por el gobierno para la compra de proyectos nuevos. El porcentaje de ganancia suele ser del 20% al 50% sobre el valor invertido inicialmente según las adecuaciones y mejoras que se le hagan a la casa.

Esta es una inversión para quienes no tengan mayor afán en recibir sus utilidades y puedan esperar el tiempo necesario para adaptar la vivienda y finalizar la obra.

Fondos de inversión inmobiliaria: son agrupaciones que compran y administran bienes inmuebles. Al poner tu dinero en un fondo de este tipo estás depositando capital sobre activos inmuebles como conjuntos de casas, bodegas y locales comerciales destinados a arrendarse. Con el cobro de los respectivos arriendos se pagaría tu inversión.

Esta forma de invertir se ha vuelto atractiva en Colombia dado que la rentabilidad supera el 7%, el riesgo de inversión es poco y se encuentran amplios portafolios con todo tipo de opciones.

Remodelación y venta: es una de las modalidades que se ha vuelto más popular recientemente gracias al auge de programas de construcción y decoración. Consta de comprar una propiedad usada y usualmente antigua para remodelarla y aumentar su valor con el fin de venderla posteriormente.

Aunque a primera vista parece fácil, asumir un proceso de remodelación para tener un buen margen de ganancia implica involucrarse muy directamente en el proceso para negociar con proveedores, administrar contratistas y mantener bajos los costos, además de estar dispuesto a hacer las gestiones correspondientes para vender la propiedad rápidamente.

Este tipo de inversión se recomienda para quienes gustan o disfrutan de la construcción, las remodelaciones y el diseño, pues es importante, como mínimo, tener alguna idea sobre el proceso que conlleva remodelar para vender. También es ideal para quienes quieren recuperar su inversión en un lapso no muy largo de tiempo.

Alquiler o renta vacacional: cada día se vuelven más comunes estos tipos de inversión donde rentas a alguien durante un tiempo determinado un espacio de la casa de tu propiedad. El crecimiento de plataformas como Airbnb ha logrado que esta modalidad de hospedaje sea una de las favoritas de turistas en todo el mundo.

Si te decides por esta inversión es importante que sepas que debes contar con tiempo disponible para administrar reservas, gestionar la comunicación y guiar las estadías de los inquilinos potenciales.

Una razón diferente para realizar este tipo de inversión es porque también la puedes aprovechar para tu descanso y tengas un lugar a donde escapar para salir de la rutina.

Crowdfunding inmobiliario: también llamada microfinanciación, se trata de una inversión colectiva inmobiliaria. Entre varios inversionistas aportan pequeñas sumas de dinero para comprar partes de una vivienda, local o apartamento. Quienes aportan consiguen una renta por dicho inmueble o pueden considerar también la posibilidad de venderlo posteriormente.

A través de plataformas de crowdfunding inmobiliario se hace posible reunir a las personas interesadas necesarias y se establecen las demás pautas a seguir en el proceso. Es recomendable que elijas una plataforma confiable donde puedas conocer los montos mínimos de inversión, la rentabilidad y los pagos. Esta modalidad, aunque es arriesgada, fue regulada en Colombia por el Decreto 1357 de julio de 2018 y es ideal para quienes buscan retornos pasivos y no cuentan con una gran suma de dinero para hacer una inversión a nivel individual.

Costos de inversión

Aunque cada una de las formas de inversión tiene sus propios parámetros, el rango de montos de dinero del mínimo al máximo es aproximadamente desde $200.000 pesos en el caso del crowdfunding, hasta los 350 millones de pesos que puede llegar a costar en promedio un apartamento usado.

El valor total de la inversión no es lo único importante a tener en cuenta. Hay que revisar los montos a pagar, tales como los impuestos, mantenimientos y otras cláusulas.

Razones para invertir en bienes raíces

Los motivos para tomar la decisión de invertir en bienes raíces surgen a partir de los intereses y beneficios que proyectes en diferentes términos de tiempo: corto, mediano o largo plazo. El primero se entiende en tiempos menores a un año, el segundo hasta 5 años y el último hasta 10 años.

Aunque también depende de la visión que tengas al momento de hacer la inversión y de lo que quieras hacer con lo que recibas de ella, aquí te compartimos algunas razones generales para invertir en bienes raíces.

Aumentas tu flujo de caja

Una inversión en bienes raíces genera un flujo de caja dependiendo de las maneras que uses para monetizarlo y del plan de inversión que construyas. Puedes determinarlo haciendo un inventario de entradas y salidas o ingresos y egresos de dinero sumados al valor de tus activos en el tiempo. Este cálculo puede ser por días, meses o años para conocerlo y proyectarlo. Esto dependerá del tipo de inversión que hagas.

Ofrecen menos riesgos que otro tipo de inversión

Los productos de inversión que se relacionan con vivienda cuentan con una mayor estabilidad debido a diversas características que hacen que sea un negocio menos riesgoso que otros que componen el portafolio. Algunas de estas características son:

Todo se da dentro de un marco legal donde se vinculan varios agentes privados y públicos como los bancos, el estado, las instituciones de registro y las notarías, entre otras.

Es una inversión tangible que se puede tocar y percibir con los sentidos, contrario a otro tipo de inversiones intangibles como las acciones.

La reputación y trayectoria de las constructoras son factores que generan confianza. Sus proyectos previos, su experiencia y su posicionamiento en el mercado con respecto a otras, son factores que transmiten seguridad.

Quienes somos

Valorización

La valorización o desvalorización puede entenderse como el comportamiento de los bienes que obtienen valor en el tiempo de acuerdo con los movimientos de la economía local y global.

Este fenómeno se estudia desde varias perspectivas, pero en el contexto de las inversiones inmobiliarias se entiende como un porcentaje que refleja el cambio de los precios por metro cuadrado en distintas zonas de una ciudad en un tiempo determinado.

Para determinarla se mezclan disciplinas como la estadística, la econometría y la economía y se compara la actividad del mercado por zonas geográficas con diversas variables que afectan la percepción de valor de una casa en un lugar.

Cómo se valoriza un inmueble Todas las características que componen un inmueble aportan a su valorización. Existen varios motivos por los que una propiedad puede aumentar su valor:

Por su ubicación y entorno: la cercanía a necesidades básicas y de entretenimiento, la exclusividad y seguridad de la zona, su actividad comercial y qué tan central es con respecto a otros puntos de la ciudad.

Por su antigüedad: si una propiedad es antigua o está deteriorada por el tiempo su valor puede tender a la baja. Si es nueva, su valor aumentará.

Por sus zonas comunes: todos los espacios y áreas creadas para el bienestar de quienes habiten el conjunto o espacio donde quede el inmueble: salas de proyectos, espacios de coworking, piscina, sauna, canchas de tenis, entre otras.

Al comprar sobre planos: al hacer la compra en el momento inicial del proyecto, se logra acceder a un precio bajo, se hace posible pagar la cuota inicial a plazos, ganando valorización en el transcurso del tiempo.

Por la orientación y piso: en el mercado se tiende a valorar más una propiedad que reciba luz natural, que esté ubicada en un piso alto que haga posible una mejor vista, menos ruido y una muy buena ventilación. Todas las características de los bienes raíces aportan a su valorización.

Tips para invertir en bienes raíces

Recomendaciones para que decidas cómo quieres invertir en el mundo de los bienes raíces.

Define un presupuesto y una expectativa

Pregúntate cuánto estás dispuesto a invertir y cuánto esperas recibir a cambio para tener claras tus cifras y posibles compromisos económicos. Esto te dará una idea de cómo manejar tus finanzas para tomar decisiones responsables.

Escucha consejos

Si apenas estás empezando y sabes poco de este tema, es recomendable que busques un asesor o mentor con mucha experiencia y conocimiento avanzado. Consúltale tus planes e ideas con el fin de evitar errores y alcanzar buenos resultados, esto puede ahorrarte tiempo y dinero.

Haz una búsqueda inteligente

Buscar en páginas seguras que cuenten con buenos desarrollos tecnológicos es muy útil para encontrar buenas alternativas. Esto te permitirá conocer el valor de las zonas donde quieres comprar y revisar cuál es el valor actual del inmueble para comprobar el precio a ofertar.

Revisa con cuidado

Todos los documentos legales, los contratos de promesa de compraventa, las cláusulas o condiciones de los fondos de inversión. Todo lo que implique a la ley debe ser revisado con cuidado y si es del caso, con asesoría para que haya una conciencia total de lo que se está pactando o decidiendo.

Aspectos a tener en cuenta al momento de elegir un inmueble para invertir

Elegir un inmueble para inversión es un proceso que toma tiempo y paciencia porque existen muchos elementos a considerar para tomar una decisión contundente. Aunque cada persona tendrá sus criterios específicos, te compartimos algunos aspectos básicos que debes tener en cuenta:

Importancia de relación precio – ubicación

Ten presente la relación existente entre el sector en el que quieres invertir y la cantidad de dinero con la que cuentas. Define si estás dispuesto a ajustar un poco el presupuesto frente a una oferta atractiva o si prefieres buscar en otra zona que se ajuste a la cantidad de dinero disponible para la inversión.

Vivienda o renta

Pregúntate si quieres la propiedad para vivir en ella o para rentarla. Tener claro este parámetro simplificará algunos pasos del proceso de decisión y sabrás si busca una casa que te guste para ti o para ofrecérsela a alguien más.

Plusvalía

Proyectar el posible aumento del valor de la propiedad en el tiempo de acuerdo con el lugar donde se encuentra y a los futuros planes de desarrollo de la ciudad es un ejercicio útil para calcular posibles ganancias a partir de la inversión hecha.

Datos sobre inversión de bienes raíces en Colombia

Desde que inició la pandemia el mercado inmobiliario ha presentado varios impactos positivos a nivel nacional:

Según Camacol, en 2021 se vendieron un total de 239.000 unidades habitacionales. Las ventas de propiedades aumentaron más de 19% versus 2020 y 45% frente a 2019, según cifras de La Galería Inmobiliaria. Se plantea que el año 2022 representará un crecimiento estimado de 7,4 % para la venta de vivienda nueva con respecto al 2021.

En Bogotá

En 2021 la ciudad que presentó una mayor demanda en búsqueda de vivienda a nivel nacional, pues cerró el año con 18,1% de las preferencias en todo el país. Usaquén, Suba, Kennedy, Fontibón y Chapinero son algunos de los lugares preferidos de las personas de la capital para búsqueda de vivienda.

En Medellín

El panorama de venta de propiedades en Medellín mejoró en 2021 con respecto a 2020. De acuerdo con datos suministrados por Camacol Antioquia, en el segundo semestre del año se vendieron 24.300 unidades de viviendas nuevas. Esta cifra abre un panorama muy alentador para los próximos meses del 2022 en la ciudad de la eterna primavera.

En Cali

La sucursal del cielo fue la ciudad que más creció en las cifras de demanda inmobiliaria en el 2021, pues pasó de un indicador de 10,4% al inicio de año a terminar con 14,7%, lo que quiere decir que presentó una variación positiva de más de cuatro puntos porcentuales. Este aumento permite hablar de una posible constante en el crecimiento de este indicador para el 2022.

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Escrito por:

La Haus Colombia

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