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Mejor guía para saber todo sobre arrendamiento de inmuebles en Colombia

Mayo 20, 2022 · 10 minutos de lectura

El sector inmobiliario en Colombia comienza a mostrar un nivel de recuperación tras la emergencia sanitaria. A medida que crece la demanda de compra de vivienda, también lo hace el interés por buscar inmuebles para vivir en arriendo. Esto se traduce en que exista equilibrio de las solicitudes entre compra y arriendo de propiedad: 53% y 43%, respectivamente, de acuerdo a Valor Analitik.

Sin embargo, 43% es una cifra a tener en cuenta. Más aún, si observamos los datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE): de los 14 millones de familias colombianas que hacen vida en el país, casi 6 millones lo hacen arrendados .

Al crearse una necesidad de arrendamiento constante, pensamos en hacer una guía que resuelva todas tus preguntas.

En este artículo conocerás:

  • Qué y cómo es el proceso de arrendar
  • A qué se le llama contrato de arrendamiento
  • Tips y recomendaciones para tener en cuenta al arrendar, entre otras cosas.

¿Qué es arrendamiento y cuáles elementos participan dentro del proceso?

En base a lo establecido por el diccionario de la Real Academia Española (RAE), arrendar significa lo siguiente: ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas , obras o servicios.

Por lo tanto, arrendar es una idea que fluye en ambos sentido de conveniencia, tanto para el arrendador, como para el arrendatario.

Arrendador

¿Cuál es la figura que cumple el arrendador? El arrendador es la persona que se encarga de ceder o prestar la propiedad de forma temporal a cambio de una cantidad monetaria que se ha establecido de forma previa.

Arrendatario

¿En qué consiste ser arrendatario? El arrendatario es la persona que adquiere la propiedad de forma temporal, o para comprarla por medio del método de financiación que se conoce como leasing habitacional.

Para vivir bajo la modalidad de arriendo, el arrendatario se compromete a hacer pagos mensuales al dueño del inmueble.

Inmobiliarias

Con frecuencia, los arrendadores utilizan a las inmobiliarias para darle visibilidad a su propiedad.

Por lo tanto, las inmobiliarias se encargan de estimular diversos canales de comunicación con el objetivo de buscar personas que se acerquen al perfil de arrendatario. Esta alianza también queda establecida por una compensación monetaria del arrendador a la empresa.

Renta

El valor de arriendo de una propiedad no debe superar el porcentaje establecido de 1%, de acuerdo a la Ley 820 de 2003.

Por ejemplo, si una casa o un departamento tiene un valor estimado de 250 millones de pesos, la renta mensual de esa propiedad debería rondar los 2.5 millones de pesos.

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¿Qué derechos y obligaciones tienen los arrendadores?

Entre los diversos derechos y deberes de los arrendadores, estos son los principales:

Derechos

Recibir el pago acordado por el inmueble: Tras definir el valor de la renta, el arrendatario es responsable de pagar la cuota mensual de la propiedad. Este compromiso de pago es seguro y no puede dilatarse. De lo contrario, el arrendador puede hacer uso de sus derechos para romper el acuerdo.

Dar por finalizado el contrato: esto ocurre si el arrendatario incurre en alguna violación del contrato. Las circunstancias que conducen a este desenlace pueden ser varias: caer en mora por los pagos de la cuota mensual de renta, no cumplir las reglas establecidas por el condominio (en caso de vivir en apartamento), si la propiedad cae en deterioro por negligencia del arrendatario.

Ajustar el canon de arrendamiento: cada 12 meses, el canon de arrendamiento se debe ajustar. El aumento de las rentas mensuales por arrendamiento no será superior al aumento del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Por ejemplo: si te encuentras pagando una renta mensual de un millón de pesos, el aumento sería de $56.200. Por lo tanto, con el ajuste del canon, la nueva cuota mensual para cubrir el arriendo sería de 1′056.200 pesos. Obligaciones

Obtener una matrícula de arrendadores: de acuerdo al artículo 28 de la Ley 820 de 2003, toda persona natural o jurídica que quiera arrendar un bien raíz, tiene que matricularse ante la autoridad administrativa.

¿Cuáles son los requisitos para sacar esta matrícula? Entre los fundamentales, se pueden destacar:

Si eres persona jurídica, necesitarás tener un documento que acredite esto. Por otro lado, si eres persona natural, solo necesitas tener el registro mercantil. Presentar los modelos de contrato de arrendamiento y de administración que vas a utilizar para esta práctica.

Entregar el inmueble en la fecha establecida: durante las conversaciones con la inmobiliaria o el arrendador, el arrendatario sugiere una fecha para ocupar el inmueble. Como forma parte del acuerdo que está escrito en el contrato.

Realizar las reparaciones correspondientes: por otra parte, el arrendador debe comprometerse a entregar el inmueble en perfecto estado de conservación. Esto quiere decir que si existe alguna reparación pendiente, se debe hacer antes de entregar el inmueble dentro de la fecha establecida.

Indemnizar al arrendatario si se incumple con lo anterior: en caso de incurrir en el incumplimiento de alguna de estas obligaciones, el arrendador se verá obligado a pagar una cantidad de dinero equivalente al arrendatario como forma de compensación.

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¿Qué derechos y obligaciones tienen los arrendatarios?

Derechos

Hacer uso de la propiedad: en este sentido, tras haberse aprobado las condiciones para habitar el inmueble y haberse completado el contrato de arrendamiento, el arrendatario accede al derecho de vivir en la propiedad.

Por otra parte, el arrendatario, tendrá la libertad para utilizar los diversos servicios que existen dentro del inmueble como la electricidad, el gas, el agua, el internet. Además, también accede a disfrutar de las amenidades y zonas verdes que pertenezcan al perímetro que abarca el inmueble. Obligaciones

Cumplir con la renta mensual: como se ha establecido en el contrato del canon de arrendamiento, el arrendatario debe cumplir con la renta mensual dentro de un plazo determinado. El método de pago, o la forma que se entrega el dinero, se basa en la conveniencia común de las dos partes.

Mantener en buen estado el inmueble: dentro del contrato de arrendamiento, también se estipula que el arrendatario debe mantener en un estado óptimo la propiedad. Esto quiere decir que cualquier daño mayor a la estructura del inmueble puede acarrear alguna sanción por parte del arrendador.

Cuidar el mobiliario: si la propiedad se encuentra amueblada, también hay que cuidarla. Esto incluye mesas de comedor, mesas de oficina, bibliotecas, sillas varias, muebles, entre otros. De igual forma, esta obligación también se extiende hasta el área de amenidades.

Estar al día con los servicios: esto significa pagar los servicios básicos dentro de los plazos estipulados que se encuentran dentro de los recibos. Estos recibos pueden llegar por correspondencia o pueden ser observados vía online. Al igual que las anteriores obligaciones, cumplir esto es fundamental para estar en buenos términos con el arrendador y las diversas compañías que proveen estos servicios.

Acatar y cumplir las normas de convivencia: el inquilino o arrendatario debe cumplir con la protección de los derechos de todos los vecinos en base a los reglamentos de la propiedad horizontal.

Una vez que te hemos mostrado los conceptos que participan dentro del proceso, y los derechos y obligaciones de las partes implicadas, es hora de conocer más detalles sobre el contrato de arrendamiento.

¿Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es un documento que permite de forma temporal establecer un acuerdo para obtener beneficios de un inmueble. El arrendatario se beneficia ocupando y haciendo uso de la propiedad. Mientras que el arrendador obtiene ganancias por ello.

¿Qué incluye este contrato?

Este contrato tiene que definir varios parámetros dentro del acuerdo. Entre ellos se destacan:

  • Nombres y apellidos completos del arrendador y el arrendatario.
  • Una descripción detallada de las características del inmueble como la ubicación, extensión, número de habitaciones, número de baños, servicios y amenidades disponibles.
  • Establecer el precio: En base a esto, se puede determinar el valor monetario para alquilar la propiedad. Dentro de este punto, también se pueden incluir las formas de pago que más convengan.
  • Dentro de este documento también se incluye o se establece el tiempo determinado que el arrendatario hará uso de la propiedad. Con frecuencia, los contratos de arrendamiento se extienden hasta 12 meses. Luego, el arrendador puede tomar la decisión para aumentar el plazo de ocupación de la propiedad tras un estudio del comportamiento de pago.

Tipos de contrato

De acuerdo a la ley 80 de 2003, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se divide en 4 tipos. Los cuales son:

Individual: Esto funciona tanto para personas naturales como jurídicas. Para celebrarse este tipo de contrato, se requiere que una persona se haga cargo de todo lo relacionado con el proceso de arrendamiento del inmueble.

Mancomunado: A diferencia del tipo de contrato individual, en este tipo de contrato pueden participar más personas. Por lo tanto, 2 o más personas se encargan de garantizar al arrendador la renta mensual de la propiedad.

El contrato de arrendamiento mancomunado solo es compatible con las personas naturales, de acuerdo al artículo 40.

Compartido: En el contrato compartido, el arrendatario sólo tiene derecho a acceder a una parte del inmueble que no es independiente.

Para ejemplificar, imagina una casa de 3 habitaciones. El arrendador cede al arrendatario una habitación dentro de la propiedad. Por lo tanto, aunque exista cierta independencia, ambos comparten los gastos de los servicios. Así es como funciona este tipo de contrato.

De pensión: Este tipo de contrato es similar al tipo de contrato compartido, pero la duración con frecuencia es mucho menor. La ley 80 de 2003 enfatiza que el tiempo de arrendamiento es menor a un año.

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Bajo qué condiciones se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento

Es una pregunta que puede ser la consecuencia de una situación poco agradable para el arrendador. Sin embargo, lo ideal es conocer cuáles herramientas tiene al alcance esta persona para poder gestionar las cosas de la mejor manera.

Sobre esto, el arrendador se puede apoyar en el artículo 22 de la ley 820 de 2003. Este artículo muestra las diversas razones para finalizar el acuerdo entre ambas partes y tener de nuevo la propiedad a su disposición.

  • Si el arrendatario no paga a tiempo el arriendo mensual que ha sido acordado en el contrato de arrendamiento.
  • Subarrendar la propiedad o traspasar el contrato a terceros sin autorización del arrendador.
  • Si los servicios públicos son desconectados por mora y afectan al arrendador para arrendar la propiedad a futuros arrendatarios.
  • La violación de las normas de convivencia o la continua reiteración de incidentes que ocurran en la propiedad y sean objeto de discordia para los vecinos.
  • La reparación, cambio o ampliación del inmueble sin autorización previa del dueño del inmueble.

Para arrendador: qué tener en cuenta para arrendar un inmueble

Ser arrendador puede resultar un proceso complejo. Sin embargo, esta guía también te da consejos para saber qué tener en cuenta al momento de invertir en un inmueble para arrendar.

Por lo tanto, veamos los factores decisivos para encontrar una propiedad con potencial de arrendamiento y cómo obtener beneficios monetarios a esta inversión.

Factores decisivos

En este artículo exploramos a profundidad la situación actual del mercado inmobiliario. En base a ello pudimos determinar los parámetros que definen el éxito para hacerse con una propiedad que tendrá bastante demanda de arrendamiento.

Cómo rentabilizar la inversión

Una vez has conocido los factores decisivos al momento de comprar un inmueble para arrendar, es momento de descubrir las tendencias del mercado inmobiliario para sacarle provecho.

Este artículo te muestra la rentabilidad de tu inversión, si decides comprar propiedades para colocarlas en plataformas de alojamiento como Airbnb y Booking, aprovechando el alto flujo de turistas que visitan el país durante todas las épocas del año.

Si consideras que ya tienes un criterio más sólido sobre el proceso de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia y quieres comenzar a obtener beneficio de los arrendamientos, visita nuestra plataforma de proyectos de vivienda y lanzamientos para venta.

Ofrecemos una gran lista de propiedades a lo largo y ancho del país. Además, contamos con asesoría personalizada durante el proceso de compra de vivienda.

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Escrito por:

Henryk Ortega

Content Writer de LaHaus.

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