¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

Te contamos todo lo que debes saber para solicitar un crédito hipotecario.

Comprende cómo funciona un crédito hipotecario para que elijas el que mejor se acomode a tus necesidades y presupuesto. ¿Sabes qué es y cómo funciona un crédito de vivienda? Un crédito es una ayuda que se necesita para alcanzar ciertas metas que requieren un capital superior a los ahorros de una persona, como es el caso de tener casa propia.

Un crédito de vivienda es un préstamo que le hace una entidad financiera, por lo que debe considerar los costos y obligaciones que este implica.

 Al crédito destinado para vivienda se le denomina crédito hipotecario. En este, el cliente que dispone del dinero, se compromete a devolverlo, por lo general, mediante cuotas periódicas, junto con los intereses asociados. Se realiza a mediano o largo plazo y está respaldado en la hipoteca de la casa que se compra, en unas condiciones pactadas con el banco, y definidas en un contrato. 


¿Qué debes saber sobre un crédito hipotecario?

  • El tiempo es una variable muy importante a la hora de tener un crédito hipotecario, pues este definirá el periodo en el que se paga la deuda, y de este también dependen los intereses que se deberán pagar. 

    Un crédito hipotecario tiene varios momentos:

  1.  Cuota inicial: Siempre será una mejor opción contar con la cuota inicial para la compra de vivienda. A mayor cuota inicial, menor será el endeudamiento en el crédito para pagar el resto del crédito. 

  2.  Etapa de abono de intereses: En la primera etapa de vida de un crédito, se comienza a pagar solo intereses,  que es el costo acordado por el préstamo del capital. 

  3. Etapa abono de capital: Es el pago del dinero que originalmente acordó pagar. Si realiza un abono a capital al saldo de su crédito puede ahorrar dinero en el pago de intereses. En todos los créditos se penaliza por cancelación anticipada o abono a capital, excepto en el crédito de vivienda que por ley pueden pagarse total o parcialmente con anterioridad sin penalidad.  De esta manera podrás reducir el monto de la cuota mensual o el plazo del crédito.

  • El monto de un crédito hipotecario puede ir desde 20 millones de pesos y hasta el 70% del valor de la vivienda según el avalúo. 

  • El sistema de pago de un crédito puede ser en UVR o en Pesos. 

En UVR

  • En esta modalidad las cuotas pueden variar cada mes por el efecto de la inflación.

  • Durante los primeros años el saldo en pesos no refleja disminución, pero el saldo de la deuda en UVR sí comienza a disminuir desde el primer mes.

En pesos

  • El valor de la cuota se mantiene fijo o disminuye durante toda la vida del crédito.

  • El saldo en pesos baja desde el  primer pago.

Para ambos:

  • Las tasas de interés cumplen con un tope máximo determinado por la Junta Directiva del Banco de la República.

  • El plazo mínimo es de 5 años y el máximo de 30 años. En general, el mercado ofrece plazos hasta de 20 años.

Otros gastos

Debes considerar los otros gastos relacionados a la compra de vivienda:

Avalúo: El monto que destina para que un perito, encargado de hacer el avalúo, le dé un valor a tu inmueble según sus características. 

Estudio de títulos: los honorarios que se le pagan a un analista por el estudio de los documentos del inmueble.

Gastos de compraventa: Aproximadamente 3,5% del crédito (para el comprador).

Remodelación: Cuando sea necesario bien sea para uso propio o para vender su vivienda, también puede encontrar créditos para la remodelación. 


Características de un crédito hipotecario

  • Un inmueble solo puede ser hipotecado por el propietario.

  • La entidad financiera solo podrá cobrar intereses a partir del momento en que se hace el desembolso del capital y los mismos se cobran sobre los saldos vigentes de capital (el saldo del crédito descontando del capital inicial los abonos hechos).

  • Los intereses de mora se deben pactar previamente y no podrán exceder 1,5 veces el interés al que se pactó el crédito. Solo se puede cobrar sobre las cuotas vencidas y por el tiempo de la mora.

  • Según los artículos 2434 y 2435 del Código Civil Colombiano “la hipoteca debe constituirse mediante escritura pública, lo cual puede hacerse en cualquier notaría del país”. Posteriormente, “la hipoteca debe inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos del lugar en el que se encuentra ubicado el bien hipotecado”.

Tipos de hipotecas

Cerrada: se utiliza para garantizar una obligación específica, con un monto específico. Es decir, que no puede cubrir la garantía de otra obligación diferente.

Abierta: se utiliza para garantizar deudas futuras e indeterminadas, es decir que no están previstas, así que no son específicas y no pueden ser preestablecidas.

Tipos de créditos hipotecarios

Los créditos hipotecarios pueden variar de acuerdo con diferentes factores:

  • El tipo de interés, que puede ser fijo, variable o mixto.

  • El plazo, que usualmente está entre 5, 10 y 15 años.

  • La periodicidad de las cuotas, que pueden ser mensuales, o cuotas especiales.

  • La flexibilidad de las cuotas, fijas o variables.

 
¿Dónde obtener un crédito hipotecario?

De acuerdo con la Superintendencia Financiera de Colombia, la Ley 546 de 1999 permite ofrecer créditos para vivienda a bancos comerciales, entidades del sector solidario, fondos de empleados y al Fondo Nacional del Ahorro, entre otros, bien sea en pesos o en Valor de Unidades de Valor Real (UVR).  

El La UVR mantiene constante el poder adquisitivo de la moneda, actualizando su valor en pesos con la inflación. La Junta Directiva del Banco de la República, divulga mensualmente el valor de la unidad, para cada uno de los días del periodo.


Ten en cuenta

Los bancos prestan hasta el 70% del valor de la vivienda nueva, por lo que los interesados deben tener en cuenta que para adquirir dicho crédito tendrán que aportar el 30% restante de sus recursos propios.