Familia evaluando cuál es será el horizonte de su inversión

¿Qué es el horizonte de inversión? Objetivos, plazo y riesgos

Flujo de caja, valorización y seguridad, estas son las tres características de la inversión en bienes raíces. Si cumple alguna de las tres, es buena inversión, pero si cumple todas, es la mejor.

Establecer una estrategia sin un objetivo a lo largo de una meta temporal no sirve de nada. Aquí te contaremos qué es el horizonte de inversión para poder obtener la mejor tasa de rentabilidad en tu inversión y entender el tiempo que te demanda este proyecto.

4.1

¿Cómo está el sector de inversión inmobiliaria en Colombia?

En un entorno de fuerte desaceleración económica, de menos consumo y alta incertidumbre a nivel global, el 2023 ha sido un año retador para todos los sectores de la economía, incluyendo el inmobiliario, tal como afirma la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).

El sector de la vivienda venía recuperando los niveles prepandemia, pero se está desacelerando desde mayo de 2022. Sin embargo, los niveles de actividad se mantienen gracias a nuevas formas de inversión como la vivienda fraccionada y la vivienda para arrendamiento , pues cerca del 40% de los colombianos viven bajo arriendo, tal como informa el Dane en la “ Encuesta Nacional de Calidad de Vida de 2021 ”.

Ciudades como Medellín y Santa Marta han generado mucho interés y se han convertido en focos de inversión. La capital de Antioquia espera más de 250.000 visitantes extranjeros en la temporada de fin y principio de año, lo que dispara la ocupación hotelera al más del 80%, incluyendo propiedades en plataformas como Booking y Airbnb.

La propuesta de vivienda para cortas estadías es una tendencia en las principales ciudades del país. Para el 2022, más de 4,5 millones de turistas extranjeros entraron a Colombia. Esto motiva este tipo de alojamientos y para así llegar a los registros prepandemia donde Airbnb informó que durante 2019 más de 1,6 millones de viajeros se alojaron en Colombia en estadías a través de la plataforma.

4.2

¿Cuál es el objetivo de la inversión inmobiliaria?

Todo plan debe tener un objetivo. Cuando ya se tiene dicho objetivo en mente, debes establecer la estrategia que vas a seguir y el tiempo que estás dispuesto a esperar para hacerlo realidad. A eso nos referimos con el horizonte de inversión. Es el periodo en el que tu inversión va a generar valor, en este caso, valorizarse y así definir los objetivos de tu inversión.

El objetivo de cualquier inversión es obtener rendimientos, es decir, ganancias. Es importante que recuerdes el concepto desde lo que nombra: un valor plus, un valor añadido, una ganancia sobre lo invertido.

Persona preguntándose si comprar de una casa es una inversión

Para el caso de la finca raíz, hay diferentes modalidades de inversión que te permiten obtener ganancias, aunque podemos dividirlas en dos categorías: vivienda como instrumento financiero y destinar la propiedad para generar ingresos.

El modelo que escojas depende de los objetivos que tengas. Ten en cuenta que son dos enfoques distintos, por lo que el flujo de dinero será distinto. Conozcamos cada uno:

Objetivo 1: invertir en vivienda propia como instrumento financiero

La vivienda es reconocida como una de las inversiones más seguras gracias a su bajo riesgo y su protección frente a diferentes fenómenos del mercado como la inflación. Adquirir vivienda se vuelve en una acción para resguardar el valor de tu dinero, por lo que lo estás convirtiendo en patrimonio a largo plazo.

De esta manera, vivir en casa propia es una manera de invertir. Mientras que al mismo tiempo apalanca posibilidades futuras de inversión como una venta futura o si decides arrendarla y adquirir una segunda vivienda .

Objetivo 2: destinar la casa que compras para rentar

La segunda opción es generar ingresos por medio de una propiedad de inversión para ponerla en renta. El inmueble debe cumplir ciertos estándares para poder ser atractivo y generar ganancias continuas: ubicación, zonas comunes, servicios públicos… ¡Todo!

Las acciones de esta segunda alternativa deben tener un análisis diferente que el primero. Además de tener en cuenta las dinámicas propias del mercado inmobiliario, debes considerar otros factores como la demanda de la zona, la comisión de un agente turístico o una plataforma virtual, los posibles daños del arrendador, etc.

La ocupación de un inmueble se puede dar a través de renta de corta duración o por arrendamiento. Cada una tiene sus propias reglas. Por ejemplo, en la renta de corta estancia debes contar con una propiedad amoblada y con el tiempo para atender como un anfitrión, mientras por el lado de arrendador, debes tener en cuenta el historial crediticio del inquilino, así como debes fijar las cualidades específicas. Tenemos una lección donde te contamos cómo es el proceso de cada una, pero por el momento solo te mencionamos cuáles son las alternativas.

Por ejemplo, si buscas una propiedad para arrendar por un contrato de un año, algunos apartamentos en Bogotá son una buena opción por su amplia oferta académica y financiera, mientras que los apartamentos en Santa Marta son una buena opción para la renta de corta estancia por su alto tráfico turístico.

Para poder tener el mejor rendimiento, debes estudiar el mercado, las estrategias de precios y la gestión de un anfitrión día a día. También significa alinear las características del inmueble a la demanda de estos mercados, no a lo que tú desearías si fueras a vivir en él.

Este objetivo de inversión te permite tener un flujo de caja constante, así como debes tener un presupuesto de gastos el cual seguir, incluyendo el pago de tu cartera o tasas de interés de tu crédito hipotecario.

Este flujo de caja tendrá una renta fija o una renta variable. Todo depende de la periodicidad que determine tu plan de alquiler. Pero lo mejor es que al adquirir una segunda vivienda bajo este objetivo, pues esta también consolida aún más tu patrimonio.

Después de elegir un enfoque u objetivo para tu inversión y tener una guía para invertir en bienes raíces, es momento de que conozcas en cuánto tiempo puedes hacerlo para planear tu horizonte de inversión. El tiempo es un factor determinante en cualquier acción financiera.

4.3

¿Qué es el horizonte de inversión

El horizonte de inversión se refiere al tiempo en el que esperas obtener los rendimientos de tu inversión. Esto tiene un componente subjetivo, porque así como hay actores que dependen de ti, también hay otros que dependen de dinámicas externas de los distintos tipos de activos en los que inviertes.

Una persona o una organización puede tener varios tipos de activos, es decir, lo que posee puede convertirse en moneda de intercambio de muchas maneras. Pero el valor de un activo como un carro, no se comporta igual que el de otro como el de apartamentos en Santa Marta o una casa en Bogotá . El tiempo juega un papel muy importante para ti como inversionista y debes tenerlo en cuenta por que puede hacerlo a tu favor o en tu contra.

La relación del tiempo con un activo como la vivienda es bastante particular. Aquí tenemos un ejemplo para que lo entiendas mejor:

  1. Piensa en el siguiente escenario: un día compras unos zapatos, su valor puede cambiar al siguiente pero tú ya los compraste por un valor concreto. ¿Qué pasa si los vendes al día siguiente?, ¿el mes siguiente? ¿el año siguiente?
  2. Ahora imagina este otro escenario: hoy compras un carro con ahorros y un crédito a dos años ¿Qué pasa con el valor del carro en esos dos años?
  3. Piensa que hoy compraste una casa, financiaste la cuota inicial a 24 meses, porque la compraste en preventa, y mientras tanto, organizabas todas tus finanzas personales para embarcarte en un crédito hipotecario a 20 años. ¿Cómo crees que afectan estos 22 años al valor de la casa que compraste?

Hay muchas variables que influyen en las dinámicas del valor de estos activos pero ¿observaste cómo se percibe el valor de estos activos en el tiempo? Solo con narrarlo se percibe la diferencia. Por ahora, vamos a dejarlo así porque estos temas en profundidad estarán en cursos más avanzados.

Lo importante es comprender que definir el horizonte de inversión no es solo elegir un período de tiempo sino dimensionarlo en términos de valor y saber aprovechar el efecto del tiempo en dicho valor a nuestro favor.

Para cualquier horizonte de inversión, diversos ciclos económicos interactúan de maneras complejas y afectando los retornos de la inversión en bienes raíces. Los modelos que permitan predecir estos comportamientos todavía están siendo desarrollados.

En el análisis financiero lo llaman horizonte de análisis, vida útil de la inversión o plazo de inversión, exploremos 2 de ellos:

Horizonte de inversión a corto plazo

Una inversión con un horizonte de corto plazo es una que te deja rendimientos en escala en algunos meses o de 1 a 2 años. Es decir, estás pensando que pasado este tiempo, la inversión activará un flujo de efectivo o un ingreso a tu favor.

Para un inversor, pensar en el corto plazo significa estar pendiente de las circunstancias que afectan ese valor en esa misma escala temporal, es decir, si hay asuntos que hacen que el valor cambie durante la operación.

“Si necesitas el dinero en el corto plazo, probablemente moviste tus inversiones a bajo riesgo o a efectivo, porque conocías tu horizonte de inversión. El dinero que estás guardando en los veintes para cuando te jubiles se puede invertir de manera agresiva que el que usas para pagar comprar un carro porque tiene un horizonte de tiempo mucho mayor”
Erin Lowry
(Broke Millenial Takes On Investing)

Una inversión a corto plazo, necesita convertirse en moneda rápidamente. Tiene un objetivo que también está evaluado en ese mismo plazo cómo capitalizar otra inversión o impulsar una compra de un activo. En el sector inmobiliario, esto se materializa a través de la reventa de propiedades en preventa o la compra de vivienda usada para plataformas de alojamiento.

Un ejemplo de la inversión a corto plazo en bienes raíces es comprar en preventa para vender. Un excelente caso son los proyectos de vivienda en El Peñol, Antioquia . Varios de estos se entregan en el 2026, así que si decides invertir hoy, tienes tres años para pagar la cuota inicial de una unidad y conseguir el recurso financiero que complete la compra, sea un crédito hipotecario u otro recurso. Ahora, si decides no quedarte con la unidad, puedes vender la propiedad un poco antes de su entrega, así recuperas el dinero invertido y generas ganancias con la valorización que haya adquirido en esos años.

Como ves, es un movimiento de bajo riesgo, pero también pierdes la oportunidad de generar rendimientos a través de renta o si lo llegas a vender en un futuro más lejano. Igualmente, ya mismo te contamos cómo sería en ese caso.

Horizonte de Inversión a largo plazo

Una inversión con un horizonte de largo plazo tiene una escala temporal más amplia que ya empieza a definirse por décadas. Las dinámicas del valor son distintas y estás más expuesto a la volatilidad del mercado, aunque este tipo de inversión sigue teniendo tendencia al crecimiento. Así que este horizonte de inversión traerá su recompensa.

“Por eso los inversionistas que definen un horizonte más largo deben usar su dinero en inversiones de riesgo mínimo y maduración larga ”
Lars Kroijer
(Investing demystified)

En las inversiones a largo plazo debes elegir las que presenten resistencia a las variables que esta escala suponen, por ejemplo, la inflación. Esta es una variable que cambia constantemente pero permanece en los años. Ya hemos hablado en clases anteriores sobre la resistencia a la inflación de las inversiones en bienes raíces así que a largo plazo y contrarrestando esta variable, puede ser una buena opción.

Ahora, la tendencia al aumento o disminución del valor en escala de largo plazo no es contínua, cada activo muestra un comportamiento o un ciclo de vida. Una manera de representar el ciclo de vida de los bienes raíces es el siguiente:

Gráfica de ciclo de vida de bienes raíces Fuente: The Handbook of Commercial Real Estate Investing: State of the Art Standards for Investment Transactions, asset Management, and Financial Reporting - 2007 - McMahan, John

Las inversiones a largo plazo no se limitan solo a la compraventa de inmuebles sino también a las rentas. Una gran referencia es la venta de apartamentos en Santa Marta frente al mar . Si compras un inmueble en esta ciudad a tres años, tienes este tiempo para pagar tu cuota inicial. En caso de que quieras ofrecer tu apartamento en plataformas de alojamiento, tendrás un ingreso que hará autosustentable tu inversión. Mira este ejemplo hipotético con un apartamento de un valor de $130,000,000.

Proyecciones de un proyecto en Santa Marta Estimaciones en cifras
Días disponibles 30
Tasa de ocupación 40%
Día de ocupación 12
Valor x noche según Airbnb Colombia $200,000
Total renta mensual $2,400,000
Administración de la propiedad horizontal $101,500
Con operador $480,000
Valor neto operativo mensual $1,818,500
Valor neto operativo anual $21,822,000

Si ves esa tabla, podrás ver que en un escenario conservador, donde rentes tu inmueble solo 12 días al mes, vas a generar ganancias de $2,400,000. Si restamos los gastos operativos, te quedan $1,818,500 pesos. Con ese monto de dinero, puedes pagar la cuota del crédito que hayas solicitado y pagarlo de forma prematura para evitar intereses o pagar la cuota mínima mensual mientras tienes un ingreso extra. Todo esto sin olvidar que mientras generas flujo de caja, estás creando patrimonio ¿Ahora ves la oportunidad que puedes aprovechar?

Para resumir diremos que definir el horizonte de tu inversión es importante para lograr los retornos que esperas. Esta decisión depende tanto de ti, como inversionista, como de la relación que tiene el activo, que en este caso es la vivienda, con el tiempo.

Entonces para invertir debes preguntarte, ¿para cuándo planeo recibir el retorno de la inversión? pero también, en cuanto tiempo, con qué nivel de riesgo, y qué capacidad tiene ese activo de devolverme ese valor en el tiempo que estoy planteando.

“Si planeas quedarte un buen tiempo con una vivienda posiblemente captarás mayor valor de retorno que en otro tipo de inversiones”
Francisco Covarrubias
(Head of investments en La Haus)

Ahora, la tendencia al aumento o disminución del valor en escala de largo plazo no es contínua. Cada activo muestra un ciclo de vida diferente. En el caso de los bienes raíces, puedes ver ciclo de vida de la siguiente manera:

Gráfica de tendencia de comportamiento de una inversión a corto y largo plazo

4.4

¿Cuáles son los riesgos al invertir en bienes raíces?

Como cualquier inversión, las bienes raíces también traen riesgos que debes conocer y asumir cuando te embarcas en este proyecto.

1. Riesgo de mercado

Las inversiones inmobiliarias tienen bajo riesgo a diferencia de otras inversiones. Sin embargo, como todas, tienen sus riesgos. Respecto al mercado, estas son:

- Política gubernamentales las decisiones políticas pueden afectar el valor de las propiedades. Por ejemplo, si un barrio es catalogado de invasión por una administración pública, puede devaluar el valor de una propiedad. - Recesión económica: la baja demanda puede afectar la venta de la vivienda. Aunque también puede ser una buena oportunidad para comprar. - Devaluación monetaria: las propiedades suelen mantener su valor en el tiempo, pero diferentes situaciones pueden afectar la capacidad de compra de la población.

Riesgo del tipo de activo inmobiliario:

Este riesgo no es definitivo, es más bien circunstancial. Este está atado al mercado inmobiliario y puede ser catalogado en dos tipos:

- Bajo riesgo: la vivienda residencial suele tener buenos pronósticos y es muy difícil que no generen retorno. - Riesgo moderado: las inversiones comerciales como hoteles, oficinas o restaurantes dependen de otros factores como el flujo de caja del negocio.

En este punto es donde más se concentran las variables de plusvalía de la lección anterior. Para poder mitigar este riesgo, puedes hacerte las siguientes preguntas:

  1. ¿La demanda de propiedades en esta zona es baja, media o alta?
  2. ¿Cuál es el índice de seguridad de este barrio? ¿Tiene problemas estructurales de infraestructura pública como: desborde de cloacas, escasez de agua,etc?
  3. ¿Es fácil el acceso hacia otras zonas de la ciudad? ¿En qué condiciones se encuentran las calles? ¿Hay transporte público?
  4. ¿Cuáles son las posibilidades de retorno? ¿Los alquiler en esta zona son anuales o diarios?
  5. ¿Existe algún tipo de proyecto gubernamental que pueda valorizar o desvalorizar las propiedades de la zona?

- Riesgo crediticio: en Colombia, en solo el 2022, se desembolsaron más de 24 billones de pesos para la compra de vivienda entre más de 200.000 transacciones, según el Informe Trimestral de Vivienda de Asobancaria. Este apoyo financiero va de la mano con el sector inmobiliario, pero también presenta riesgos. - Riesgo de responsabilidad: si decides invertir para renta corta o arrendamiento, debes ser consciente de las situaciones que se generan por terceros. Retrasos en los pagos, conflictos con el arrendatario o daños en el inmueble pueden ser situaciones que no puedes controlar. La mejor forma de evitarlo es conversar e incluirlo de forma escrita en todos los documentos firmados, y en los contratos virtuales de las aplicaciones.

Tener claro tus objetivos y el horizonte de inversión es la piedra angular de tu estrategia de inversión. Recuerda, el porqué de tu inversión y en cuánto tiempo piensas lograrlo son las dos preguntas que te debes hacer para elegir tu alternativa de inversión.

En algunos casos, es importante que busques expertos que conozcan las zonas y el mercado colombiano en el que deseas invertir. En LaHaus entendemos la realidad del sector inmobiliario, pues comprar o invertir en bienes raíces es una decisión de vida, ya que se trata de tus ahorros o buena parte de tus ingresos. Por eso te brindamos la información y el acompañamientos necesarios para que tomes la mejor decisión. Además contamos con experiencia, datos y la mejor oferta de vivienda para inversionistas del país.