Ilustración de mujer compartiendo con su perro en su casa nueva

¿Cuál será el objetivo de la inversión inmobiliaria?

Vamos a comprender los objetivos de una inversión y su relación con la plusvalía. Aunque este concepto económico no lo vamos a explicar aquí a profundidad, es importante que lo tengas en cuenta ya que esta depende del objetivo que definas: vas a monetizar tu propiedad a través del alquiler o vas a vivir en ella.


Hay propiedades de inversión que cumplen con los tres temas de la clase anterior: Se ajustan a tu flujo de caja de manera general. Están en una zona que muestra una tendencia de valorización positiva en el tiempo. Permiten aprovechar el valor de tu dinero en el tiempo, pues en vez de guardarlo bajo el colchón hasta tener “suficiente” estás ahorrándolo en ladrillos.

Estas tres consideraciones son argumentos por los cuáles vale la pena hacer una inversión inmobiliaria, vamos a explorar aquí con qué objetivos hacerlo para que tengan la mayor tasa de retorno.

El objetivo de una inversión siempre será obtener ganancias sobre un valor, o sea, obtener una plusvalía. Aunque este concepto económico no lo vamos a explicar aquí a profundidad, es importante que lo tengas en cuenta. Vamos a entenderlo por ahora desde lo que nombra, es decir, un valor plus, un valor añadido, una ganancia sobre lo invertido.

Esta posibilidad de obtener plusvalía depende de alinear los puntos de la clase anterior con un fin específico que tendrás que elegir para el inmueble:

Persona preguntándose si comprar de una casa es una inversión

Hay muchas opciones para rentabilizar una vivienda, como esta clase es introductoria, exploraremos 2:

¿Quieres comprar una casa para vivir en ella? o ¿Quieres tener una renta periódica?

Ambas son válidas en términos de rentabilidad o de retorno, a ellas las llamaremos el objetivo de la inversión ya que son los enfoques de la actividad por la cual lograrás materializar la ganancia que esperas.

Ya vimos cómo estas posibilidades afectan el flujo de caja pero aquí vamos a interpretarlas desde lo que significan como instrumentos de inversión.

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2.1

Objetivo 1: Invertir en vivienda propia como instrumento financiero

Las propiedades para inversión, específicamente las de vivienda, tienen unas características propias, si las queremos entender desde el punto de vista de la inversión, es decir, si las vamos a considerar como activos.

La vivienda como activo tiene la capacidad de guardar valor frente a dinámicas inestables de la economía y a fenómenos como la inflación. En la clase anterior hablamos de esta capacidad relacionada con el porcentaje de valorización de un apartamento en el mercado inmobiliario en un tiempo definido.

La casa construida con billetes se la lleva el viento, pero la casa construida con ladrillo es fuerte

Ahora, al elegir este objetivo de inversión comprando casa propia para vivir, estás usando la capacidad que tiene este tipo de activo de resguardar valor y la estás convirtiendo en patrimonio. ¿Cómo así?

Desde que se desarrolló la propiedad privada la humanidad viene fincando su existir alrededor de la riqueza, término que tiene definiciones muy ambiguas pues se habla, entre otras, de la riqueza de valores, riqueza moral, riqueza cultural, riqueza económica”

Comprar una casa propia aporta a varios de ellos, especialmente a tu patrimonio económico a largo plazo, es decir, esta inversión tendrá efecto en tu futuro financiero pues:

Los inmuebles tienen una doble naturaleza: como objeto de inversión, sea para uso propio o para su explotación, y como garantía real de préstamos o créditos hipotecarios.
Arderiu Calvo, A
(La vinculación entre los sectores financiero e inmobiliario)

Esta doble naturaleza de los bienes raíces hace que vivir en casa propia sea una manera de invertir que además apalanca posibilidades futuras de inversión.

Es difícil definir numéricamente los resultados de elegir comprar casa como ejercicio de inversión, lo que es importante establecer es que hacerlo así, es mucho más que dejar de pagar las mensualidades de arriendo y poder remodelar tu casa a tu gusto. Es apostar a construir un patrimonio sólido y esto es muy importante si quieres ser inversionista.

Tener esta conciencia hará que tomes decisiones más enfocadas a lo que quieres lograr a través de la acción de invertir.

2.2

Objetivo 2: Destinar la casa que compras para arrendar

Otra posibilidad de inversión es plantearte el objetivo de obtener una renta constante de una propiedad de inversión para arrendar. Este objetivo condiciona la selección de las características del inmueble, su ubicación, sus amenidades, ¡todo!

Es una inversión distinta a la anterior por que además de tener en cuenta las dinámicas propias del mercado inmobiliario (compra-venta de apartamentos) debes considerar las dinámicas de otros mercados, como el de hospitalidad, los vacacionales o los bleisure (placer y negocios) en caso de enfocarlo en alquiler de corta estancia; o el de servicios asociados a los alquileres de larga estancia como viviendas senior o residencias estudiantiles.

Esto significa estudiar las relaciones entre distintos mercados, las formas en las que en estos se planean, la manera de definir estrategias de precios por noche o por mes y la gestión del día a día de los mismos.

También significa alinear las características del inmueble a la demanda de estos mercados, no a lo que tú desearías si fueras a vivir en él. Entonces tener esto claro hace que las estrategias para monetizar tu propiedad, como tener casas en alquiler, sean más rentables.

Este objetivo de inversión activa un flujo de caja que debes administrar y que puedes usar para varios fines, incluyendo el pago del crédito de tu vivienda. Este flujo de caja tendrá la periodicidad que determine tu plan de alquiler y así como en el caso anterior, adquirir una segunda vivienda bajo este objetivo consolida aún más tu patrimonio.

Este objetivo puede ser la segunda parte de tu plan de inversión, pues tendrás más facilidades en todos los pasos del mismo si ya has adquirido una casa para vivir. Como vimos antes, la solidez del patrimonio abre la puerta a más inversiones.

Una cosa que he aprendido es la diferencia entre la riqueza financiera y la formación de un patrimonio. Ser rico es tener dinero. Puedes tener un buen trabajo y ser muy rico. El problema es que el dinero deja de llegar si paras de trabajar. En cambio el patrimonio es tener activos como negocios o propiedades que generan dinero por ti. Ellos demandan tiempo y esfuerzo pero no dejan de producir valor”

El objetivo de esta clase es comprender que definir el objetivo de tu inversión, significa que de aquí en adelante, debes alinear las características del mismo para obtener la mejor rentabilidad. Esto hace que tu inversión sea más eficiente en términos de la tasa de retorno que esperas que si hicieras este mismo ejercicio posterior a la compra.

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No es lo mismo comprar una casa pensando en ella como instrumento financiero que hacerlo como un pasivo común.

Después de elegir un enfoque u objetivo para tu inversión vamos a ver el efecto del tiempo en estos y cómo puedes plantearlos en términos de horizontes. El tiempo es un factor fundamental en toda inversión y éste será el tema de la clase 3.

Elegir uno de estos dos enfoques u objetivos también será decisivo para las características del inmueble que debes buscar y así, tener el retorno que esperas. Vamos a hablar de estas características en la Clase 4.

Siguiente lección
¿Qué es el horizonte de inversión?