Invertir en Bienes Raíces: Conoce por qué, cómo y dónde

Si estás leyendo esto probablemente hayas visto que hay muchas metodologías de inversión en bienes raíces, cada una con una tendencia diferente a interpretar las variaciones del mercado para decirte dónde invertir y hasta con nombre propio.

En esta clase no vamos a prometerte una metodología con unos pasos definidos porque es más importante que tengas la capacidad de identificar e interpretar las variables y que tú mismo definas tu propia metodología y empieces a invertir.

Por eso, hablaremos primero de las razones, de los objetivos y los tiempos para invertir en bienes raíces, y luego de los elementos que debes alinear a estos tres temas para que tu inversión te dé los mejores rendimientos: la relación precio-ubicación.

Como se ve en la gráfica siguiente:

Empecemos por las razones:

Hay muchas razones para convertirte en un inversionista de bienes raíces, aquí vamos a explorar 3 pueden ser determinantes para empezar a comprender el contexto de inversiones que está moviendo tu curiosidad y tener claro el por qué invertir en bienes raíces, puede ser una buena decisión:

1. Las inversiones inmobiliarias generan un flujo de caja:

Una inversión en bienes raíces genera un flujo de caja dependiendo de las maneras que uses para monetizarlo y del plan de inversión que construyas.

El flujo de caja se determina haciendo un inventario de entradas y salidas o ingresos y egresos de dinero sumados al valor de tus activos en el tiempo. Puedes calcularlo por días, meses o años para conocerlo.

Esto depende del tipo de inversión que estás haciendo y de las estrategias que estés implementado para monetizarlo.

Los bienes raíces, en especial la vivienda, obtienen ganancias a través de:

1. Vivir o habitar la vivienda por un tiempo determinado.
2. Revender: esto puedes hacerlo en distintos momentos del ciclo de vida de la construcción de una vivienda y dependiendo de esto, será el retorno de tu inversión. En esta debes tener muy bien identificados costos del proceso, de la transacción y de registros, además del porcentaje de comisión del vendedor.
3. Alquilar ya sea a corto plazo, a través de plataformas, o tradicionalmente a largo plazo. En cada una debes considerar los tiempos de administración del hospedaje o calcular la comisión que te cobrará quien lo administre, los costos de mantenimiento del apartamento, los estudios de mercado hotelero para alquilar en la zona en la que este se encuentra.

Si quieres profundizar un poco más y entender cuál es la mejor manera para obtener ganancias, este artículo te será útil. Igual no te preocupes, en la próxima sección explicaremos mejor cómo funciona cada uno en términos de retorno de la inversión. Debes tener en cuenta estas posibles opciones en el momento de hacer tu inversión:

1. Si compras casa y la habitas, el flujo de caja se manifiesta en términos más largos que en el de los otros dos. Al cabo de 5 años o más, al venderlo, se monetizará tu inversión, será una inversión a largo plazo.
2. Si la vendes antes de firmar las escrituras tu flujo de caja se materializará dependiendo del tiempo de construcción, que probablemente estará en un rango de 1 a 3 años y dependerá de las condiciones del mercado en ese momento. El momento de la venta es determinante, si no logras venderla a tiempo debes tener en cuenta los gastos y procesos asociados a él (escrituración, impuestos, capital o crédito hipotecario, entre otros) y deberás considerar si es una opción aumentar su valor de venta, podrá ser una inversión de mediano plazo.
3. Si la rentas ya sea a corto o largo plazo, tendrás un flujo de caja semanal, mensual o anual según lo arriendes, con un porcentaje de ocupación relativo de cada tipo de renta y al mismo tiempo tu propiedad se valorizará de acuerdo al mercado a largo plazo. Entonces así podrías tener un flujo de caja constante y además otro a largo plazo.

Ahora hablemos de la tan mencionada, valorización:

2. ¿Qué es la valorización?, ¿Cómo se valoriza una casa?

Cuando escuchas este término seguramente lo asocias a la ubicación de una casa y a una percepción de beneficio en el retorno desde una perspectiva de inversiones. Esto es cierto, pero vale la pena hacer doble clic en él.

La valorización o desvalorización puede entenderse como un fenómeno del mercado, es decir, es el comportamiento de los bienes que obtienen valor en el tiempo por distintos factores de la economía local y también algunos de influencia global. En próximos cursos trataremos este tema con más detalles, lo importante aquí es que identifiques este término pues, tiene una influencia contundente en tus planes de inversión en bienes raíces.

Este fenómeno se estudia desde muchos lugares y para muchos fines pero en el contexto de las inversiones inmobiliarias probablemente lo encontrarás como un porcentaje que refleja el cambio de los precios por metro cuadrado en distintas zonas de la ciudad en un tiempo determinado.

Las instituciones que lo estudian usan distintas técnicas que mezclan disciplinas como la estadística, la econometría y la economía que comparan la actividad del mercado por zonas geográficas con diversas variables que afectan la percepción de valor de una casa en un lugar, y tal vez de la misma pero en una zona similar.

Ahora, este comportamiento de valorización en los bienes raíces tiene unos beneficios que otras inversiones no tienen.

Por ejemplo, si pretendemos cuidar un patrimonio frente a otro fenómeno económico que cambia cada año, y que llamamos inflación, la valorización actúa a nuestro favor:

Sin embargo, debemos recordar que, toda inversión tiene unos riesgos asociados las de este tipo nos los muestran así:

Sabemos que hay diferentes factores por los que se pueden valorizar los bienes raíces. Más adelante en la clase 4 abordaremos el tema pero empezaremos a mencionarlos:

• Ubicación y entorno: que tan comercial, exclusiva o central es la zona, qué tan segura es esta y que tan cercana es para acceder a necesidades básicas o de entretenimiento.
• Antigüedad: si una propiedad es antigua o está deteriorada su valor puede tender a la baja, o por si por el contrario es vivienda nueva su valor aumentará.
• Zonas comunes: este factor ha evolucionado y ahora vemos zonas muy entretenidas como las de lectura, las salas para presentar proyectos, las de coworking y cocinas colectivas, además de las que ya se encontraban como piscina, sauna, canchas de tenis, entre otras.
• Comprar sobre planos: este factor es uno de los más interesantes, porque te permite comprar al precio más bajo, pagar la cuota inicial a plazos, y ganar valorización en el transcurso del tiempo. Puedes encontrar los próximos lanzamientos de proyectos sobre planos en Lanzamientos La Haus.
• Orientación y piso: el mercado tiende a valorar más un apartamento que reciba luz natural, que esté ubicado en un piso más alto pues tiene mejor vista, menor ruido y muy buena ventilación. Todas las características de los bienes raíces aportan a su valorización.

3. Genera mayor seguridad que otro tipo de inversión: riesgo en la inversión

Un portafolio de inversión puede tener distintos tipos de instrumentos financieros, incluyendo los de bienes raíces y específicamente los de vivienda. Si se tienen en cuenta una serie de factores relacionados con cada uno, los de vivienda muestran mayor estabilidad y por ello, el riesgo de la inversión es menor.

Algunos de estos factores son:

• El proceso es altamente filtrado, se involucran distintos agentes privados y públicos en el proceso de compra y registro que además tienen interés en que el proceso se realice bien por que algunos obtienen ganancias. Estos son los bancos, el estado, instituciones de registro y los avaluadores, entre otros.
• Las características de este tipo de inversión generan confianza en el inversionista. Por ejemplo, la tangibilidad, es una inversión que se puede tocar. En el campo se dice “invertir en ladrillos” para compararlo con otros tipos de inversión intangibles.
• La trayectoria de los constructores también es un factor generador de confianza para invertir. Tienen sus procesos claros, posicionamiento en el mercado y experiencia en el sector.

Comprendimos las tres razones importantes del por qué invertir en bienes raíces:

1. Hay distintas maneras de monetizar la inversión y activar el flujo de caja o el flujo de efectivo.
2. Es importante considerar la valorización pero también, entender que esta es un indicador de dinámicas complejas, es decir, nos ayuda a tomar decisiones pero no es un valor que se conservará igual en el tiempo de las transacciones posibles en una zona.
3. La vivienda como instrumento financiero tiene un grado mayor de seguridad y de confianza que otros tipos de inversión.

Como los bienes raíces son bienes inmuebles, es decir no se pueden mover, y además basan su valor en la escasez, ¡La ubicación es todo!

Esto es porque según la ubicación tu inversión estará respondiendo a las dinámicas de un mercado específico o a una mezcla de dinámicas económicas que afectan su valor. Según el objetivo que hayas elegido, ya sea a corto o a largo plazo la ubicación es un criterio que necesitas revisar con cuidado.

¿Donde invertir en bienes raíces? es una pregunta que debes aplicar a cada situación. No hay una ubicación que garantice rentabilidad a todas las inversiones.

Mira cómo cambia si en vez de plantearla de manera general, la redactamos conforme a tu objetivo:

¿Dónde debo invertir si voy comprar un apartamento para vivir?

En este caso, serán tus parámetros de vida los que harán una buena inversión. ¿Cómo te transportas?, ¿cómo está conformado tu grupo familiar?, ¿cuáles son tus rituales y los de las personas con las que vives?. Las respuestas a estas preguntas serán las características que agreguen valor a tu inversión mientras vives allí. A futuro, esto también será lo que signifique valor para otras personas que tengan un estilo de vida parecido al tuyo.

A veces es importante considerar las dinámicas del mercado que agregan valor a un inmueble, y hacen que este se valorice en el tiempo, pero esto no es una regla escrita en piedra.

Así es es que hay que conocer las dinámicas de valorización de una zona pero esto solo no te indica que allí vas a tener un retorno mayor.

Si la pregunta cambia a:

¿Dónde debo invertir si voy a alquilar mi apartamento a turistas?

Cambia la ubicación porque cambian las prioridades, además porque además del mercado propio de los bienes raíces, vas a incursionar en el mercado de estancia corta y este tiene su propia dinámica. En él tendrás que revisar indicadores como la tasa de ocupación, el precio promedio por noche, también tener en cuenta las regulaciones para este tipo de estrategia y las preferencias de los inquilinos, entre otros temas.

¿Dónde debo invertir si estoy construyendo un patrimonio familiar?

En el momento que decidas retirarte del mundo laboral, después de considerar todas las posibilidades de inversión, has elegido hacerlo a través de bienes raíces, la siguiente decisión estará intrínsecamente relacionada con la ubicación.

Para esto será necesario ampliar el espectro de variables, ya que la mejor ubicación dependerá de dinámicas sociales y de planeación urbana:

¿Qué están planeando en la ciudad? ¿construirán una avenida importante cerca a la zona que te gusta? ¿hacia dónde y cómo está siendo el crecimiento urbano?.

Esta información será más importante para elegir una ubicación que un avalúo puntual, mucho más que el porcentaje en el que se valoriza una zona en un trimestre. Esto es importante por que así como una propiedad puede valorizarse, también puede desvalorizarse y, cómo vimos en la clase anterior, tiene ciclos.

Así, saber invertir está en encontrar la ubicación que se alinee de mejor manera con tus objetivos y con tus posibilidades de crecimiento y conservación del patrimonio y no será la misma para todos los perfiles de inversionistas.

Después de hacer esta alineación es necesario que esta se conecte por un lado con dos realidades:

1. La realidad del inversionista, es decir, con tu presupuesto, tu capacidad de ahorro y de endeudamiento.
2. La realidad del mercado inmobiliario en el momento de la compra, específicamente con un precio por metro cuadrado y con un inventario existente (ya sea construido o por construir).

Al proceso de elección de la ubicación debes sumarle otro de exploración sobre la empresa constructora, sobre todo en los procesos de lanzamientos o compras sobre planos. ¿Tiene trayectoria? ¿Ha hecho antes proyectos así? ¿Cuántos? ¿Dónde? ¿Con qué firmas de arquitectos trabaja? ¿Tiene alianzas con el sector financiero?

Esta información será importante para disminuir las posibilidades de perder tu tiempo o tus recursos.

¿Cuál es el precio de un bien inmueble?

El tema de los precios es amplio, hay diversos estudios que analizan las variables que juegan un rol importante, pero como introducción a las inversiones, hablaremos de tres aspectos que debes conocer: El mercado inmobiliario El valor de la vivienda como activo La competencia

Veamos uno a uno:

1. Hablar de precios es hablar de dinámicas de mercado inmobiliario

Para acercarse a la dinámica de valor de los bienes raíces es importante tener una percepción del mercado de este tipo de activos dado que tiene sus particularidades:

De manera general puede decirse que hay tres grandes tipos de mercados en el mundo:

Los estudios de mercado los realizan las instituciones del sector inmobiliario que tienen esa vocación, como cualquier empresa, estudia los comportamientos del valor de este activo para establecer su precio.

En estos estudios se generan diversos indicadores que permiten comparar inversiones, pero el precio de compra termina siendo el que resulta del proceso de una negociación particular con las condiciones de las partes interesadas. Hay estudios de mercado de países enteros y de zonas específicas y en ellos existen complejas regulaciones y leyes que exigen que sean realizados por profesionales del sector y por instituciones con dicha vocación en constante conversación entre los gobiernos, sus leyes y los privados (las empresas y los individuos)

Los estudios de mercado son generales y buscan dimensionar un mercado específico, la vivienda en un país o un tipo de vivienda para un usuario o cliente definido, por ejemplo, existen estudios de mercado para vivienda VIS (Vivienda de interés social). Los indicadores que estos generan influyen en otros estudios, que son particulares de un inmueble y tienen sus propios métodos y profesionales: Los avalúos.

Estudio del precio de una vivienda o avalúo:

Los avalúos comerciales son un estudio que estima el valor de una propiedad en un momento específico, teniendo en cuenta unas características puntuales del inmueble y con un dato importante: las transacciones realizadas sobre inmuebles parecidos y en la zona. En cursos posteriores podremos profundizar un poco en este tema desde la perspectiva de inversiones, pero aquí es importante que tengas en cuenta esa variable.

Quiere decir que en el precio de una propiedad influyen sus características propias pero también influye el precio por el cual se cierran ventas reales en la zona, y por eso es tan importante explorarlo antes de comprar y también antes de vender. El precio por metro cuadrado ayuda a acercarse a estas dimensiones pero para interpretarlo bien debes tener en cuenta que ese valor es un promedio, es decir, normaliza los valores extremos y te sirve para comparar entre zonas pero no para comparar dos inmuebles en la misma.

Competencia en el mercado inmobiliario:

Lo que describimos antes trae implícita la noción de competencia, ya que en todo libre mercado esta tiene un rol. Sin embargo, necesitas tener herramientas para tener una presencia en este mercado desde el punto de vista de las inversiones.

Aunque no lo agotaremos aquí, hay una pista fundamental:

Un buen retorno de inversión depende de tu capacidad para competir en el mercado.

Un precio por metro cuadrado definido en una zona que viene mostrando porcentajes de valorización altos probablemente tendrán también una alta competencia, es decir, habrá otros inversores que venderán inmuebles similares al mismo tiempo que tú así que el precio se vuelve una herramienta para captar la transacción.

Esto constituye en cierta medida los riesgos de este tipo de activo, sabiendo que las inversiones sin riesgo no existen, y que lo que hacen los inversionistas es gestionarlo.

Hemos recorrido de manera introductoria aspectos clave para comprender, desde la perspectiva de las inversiones: - Por qué invertir en bienes raíces - Activa un flujo de caja - Se valoriza en el tiempo - Es una inversión con mayor seguridad que otras en otros mercados

• Cómo y dónde empezar a invertir en bienes raíces
  • Revisar la relación ubicación-objetivo de la inversión
  • Revisar la relación ubicaciòn - precio del inmueble
  • Revisar la relación ubicación-precio-competencia en el mercado

En La Haus hemos creado el Where to invest index o el índice: Dónde invertir Este video te lo explicará muy bien

Si quieres saber en dónde invertir en Medellín o en Bogotá revisa el Where to invest index de La Haus del segundo semestre de 2021.