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¿Qué es plusvalía en el contexto inmobiliario?

¿Qué es la plusvalía en el contexto inmobiliario?

Octubre 26, 2021 · 4 minutos de lectura

El término plusvalía viene de la disciplina económica y no es exclusiva de los bienes inmuebles. Es uno de los fenómenos propios de las dinámicas de generación de valor que hemos ido desarrollando los seres humanos.

¿Qué influencia tiene la plusvalía en el valor de un inmueble?

Como la plusvalía es un fenómeno de la economía, se intenta medir o dimensionar de varias maneras. Una expresión de ella se puede encontrar en el valor de un activo, en nuestro caso, de un apartamento.

Conocer el valor de un inmueble al momento de vender o comprar es fundamental y necesario para quienes estén involucrados en el negocio.

En cuestiones de vivienda, la plusvalía se manifiesta en un incremento del valor de la propiedad que se percibe en el momento de compra-venta y que se desarrolla en los procesos complejos de generación de valor propias de este mercado.

Qué es la plusvalía

Los bienes inmuebles que manifiestan plusvalía son:**

  • Las viviendas.
  • Los edificios en proyecto, en construcción o en acabados.
  • Los estacionamientos.
  • Los locales comerciales.
  • Las oficinas y los almacenes.
  • Los terrenos.
  • Los edificios comerciales.
  • Las concesiones.

Aunque nos gusta hablar más de las viviendas, es importante saber que distintos tipos de propiedades manifiestan plusvalía, sobretodo, si estás evaluando oportunidades de inversión.

Las finalidades de los bienes inmuebles:

Para definir el valor de una propiedad, se debe tener en cuenta el tipo de inmueble y su finalidad, pues esto indicará su cálculo y su naturaleza:

  1. Fines comerciales en general: de fines particulares y se usan para la determinación de herencias, transacciones comerciales o empresas en disolución.

  2. Fines hipotecarios: sirven como garantía hipotecaria para préstamos que respaldan títulos hipotecarios de entidades bancarias.

  3. Fines catastrales: las realiza Catastro basándose en criterios establecidos en la normativa legal para cálculos de impuesto predial, declaración de impuestos o expropiación.

  4. Fines para seguros: son puramente técnicas y no se cotiza el valor del mercado, sino el costo de construcción. En este caso no intervienen los valores del suelo.

  5. Otros fines administrativos: aquellas que la administración actúa con métodos y sobre todo con valores propios en aplicación de su normativa específica.

Algunos ejemplos un poco más palpables:

Ejemplos de finalidades más puntuales

Con esta diversidad de finalidades además deben considerarse distintos tipos de valor, ya que como vimos al principio, en ellos se expresa la plusvalía de manera diferente.

Los tipos de valor de un inmueble pueden ser varios:

  • Valor de mercado: es el precio más probable que un comprador potencial, perfecto conocedor del bien inmueble, estaría dispuesto a pagar libremente en un momento determinado.

  • Valor máximo legal: es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública según la norma específica que le sea aplicable.

  • Valor administrativo: es el que deriva de una disposición de las administraciones públicas cualquiera que sea su rango legal. Puede ser urbanístico, de expropiación, catastral y fiscal para entidades financieras.

  • Valor de reemplazo: el equivalente al costo que supondría construir o reproducir un bien inmueble a precios actuales, deduciendo la depreciación por su estado actual y añadiendo el valor de terreno. Puede ser neto o bruto.

  • Valor catastral: es un valor objetivo, determinado para cada inmueble a partir de los datos en el catastro inmobiliario. Está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

  • Valor hipotecario: es un valor administrativo, determinado objetivamente según los datos que existen en el catastro inmobiliario sobre el inmueble. Se usa en efectos de la contribución urbana sobre impuestos derivados de la administración pública.

  • Valor de expropiación: es la cuantía de indemnización a que da lugar al verse obligado a ceder un bien determinado.

  • Valor por comparación: se trata de un valor calculado por un análisis previo del mercado inmobiliario de bienes comparables.

  • Valor de repercusión del suelo: es el valor obtenido de dividir el valor del suelo por la superficie total construida o construible en un inmueble.

  • Valor por actualización: se obtiene por la sumatoria de los flujos de caja actualizados que traigan causa del inmueble.

¿Cómo afecta la plusvalía la compra de vivienda?

Como la plusvalía se manifiesta en el valor de tu vivienda, esto tiene repercusiones es todo lo que implica tener esta como propiedad, ya sea que vivas en ella o que quieras tenerla para inversión.

O sea que tiene un impacto en los impuestos de tu inmueble y también en el valor en el momento de venta del mismo.

Esta es una variable que afecta el valor de tu inmueble y este último, se define a través de un estudio que comúnmente llamamos avalúo. Quienes realizan este estudio son los avaluadores y estos, a su vez, deben tener registro vigente ante las entidades que validan su acción, en Colombia es la RNA (Registro Nacional de Avaluadores).

Así que si te estás preguntando ¿cuál es el valor de mi vivienda? y ¿cuánta plusvalía capté en mi inversión? pues necesitas comprender este concepto de la economía.

Desde La Haus nos interesa que tengas la mayor claridad en todos los aspectos de la compra de tu vivienda ya sea para vivir o para invertir, y entender los conceptos clave es una de las maneras de acompañarte para que tomes la mejor decisión.

Sección de Educación financiera | La Haus

Escrito por:

La Haus Colombia

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