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Se necesitan 400 mil viviendas al año para acabar déficit habitacional en Colombia

Agosto 30, 2022 · 5 minutos de lectura

Después de varios meses de investigación conjunta con el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT) descubrimos que para erradicar el déficit habitacional en Colombia se requiere la construcción anual de 400.000 viviendas y la inversión adicional aproximada de 0,5 puntos porcentuales del PIB, de 2,3% a 2,75%, una cifra cercana a los $5.800 billones.!

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En la primera fase de ‘Vivienda, reto en América Latina’, una investigación que tiene como objetivo contribuir a los procesos de desarrollo de políticas públicas del sector vivienda en Colombia y México,Albert Saiz, profesor asociado al MIT y coautor del estudio, explica que Latinoamérica ha sufrido históricamente de un déficit de vivienda cualitativo (viviendas que requieren mejoras para estar en los estándares mínimos de habitabilidad) y cuantitativo (sustitución de fracciones existentes).

PROFESSOR ALBERT SAIZ MIT

Parte del problema, dice, se debe al doble legado de la volatilidad macroeconómica y el escaso crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) en las últimas décadas.

“Un crecimiento económico relativamente lento combinado con una elevada desigualdad de ingresos, hizo que una parte importante de esta población tuviera dificultades para adquirir una vivienda formal de calidad”, señala y agrega que los mercados financieros de muchos países de LATAM requieren una profundización para atender las necesidades de los hogares.

Para lograr ese objetivo, cuenta, hay que aumentar el acceso a los productos bancarios y los créditos en entre los segmentos de trabajadores informales y los pobres; mantener la estabilidad macroeconómica; proteger los derechos de las entidades crediticias; y fomentar la competencia.

Según el profesor existen 10 parámetros críticos primordiales para la futura evolución de un mercado nacional de vivienda:

  • Las tasas de crecimiento de la población total y urbana.
  • Los cambios en la formación de los hogares.
  • El coeficiente de déficit cuantitativo actual.
  • La tasa normal de depreciación física y de obsolescencia económica.
  • La relación densidad de construcción-suelo-superficie.
  • Los coeficientes de necesidad de suelo asociados para infraestructuras y mejoras urbanas en zonas verdes.
  • La tasa de desarrollo de zonas verdes frente a zonas marrones.
  • Los niveles de costes de construcción iniciales.
  • El crecimiento de los costes de construcción por encima de la inflación.
  • El crecimiento del PIB real.

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Al utilizar estos parámetros y compararlos con las capacidades del PIB del país y sus necesidades de suelo, el experto calculó que dentro de sus mayores retos Colombia necesitaría la construcción anual de 400.000 unidades de vivienda, así como reorientar 0,5 puntos porcentuales los ingresos actuales.

Se trata de magnitudes importantes que requerirán una expansión del sector inmobiliario formal de aproximadamente _20% más de lo que es ahora. _

“Si bien esta reorientación puede llevar algún tiempo, no es inviable desde una perspectiva macroeconómica, en la medida en que las tendencias futuras de crecimiento de los ingresos sigan a las anteriores al Covid-19”.

Sin embargo, no deja de ser una meta ambiciosa, pues según el Dane el 31% de los hogares colombianos se encuentran en déficit habitacional, el cual se cifra en términos cuantitativos y cualitativos.

El primero identifica a quienes habitan viviendas con deficiencias estructurales o de espacio; en el país, este indicador es de 7,5%, mientras que el déficit cualitativo es de 23,5%.

Para eliminar el rezago cuantitativo en las dos décadas siguientes se requiere avanzar un 0,38% anual, lo que haría necesario intensificar las políticas de ordenamiento territorial.

No obstante, de acuerdo con el experto, una de las soluciones es que para 2042 el crecimiento económico deberá superar el crecimiento de los hogares del país y es probable que se dediquen más recursos a las mejoras cualitativas y a la sustitución de las unidades habitacionales más viejas.

“Para entonces, casi la mitad de la demanda de nuevas viviendas estará impulsada por los cambios en la estructura de las familias, debido al aumento de divorciados, solteros y adultos mayores solos”, asienta

A esto se le suma las necesidades de suelo para estas nuevas viviendas. “Actualmente, con FAR (proporción de superficie de cubierta de suelo) de 0,5 se necesitarán más de 50.000 hectáreas netas de tierra parcelada en los próximos 20 años en las ciudades de Medellín, Bogotá, Barranquilla, Cartagena y Cali”, agrega Saiz.

De igual manera, asegura que si los proyectos se producen en en áreas greenfield (zonas en las que no existen construcciones, y en las que hay que pavimentar calles y habilitar espacios públicos, probablemente haya que duplicar estas necesidades de suelo para dar cabida a las nuevas calles, infraestructuras públicas e inmuebles comerciales.

Dado a que estas magnitudes son probablemente inviables, el desarrollo urbano tendrá que producirse en densidades más altas y/o utilizando terrenos baldíos.

“Se puede edificar una cantidad sustancial de viviendas de forma sostenible si los nuevos desarrollos se hacen con un FAR medio de 2-3. Es decir, la mayor parte del capital político podría invertirse en construir edificios de 3 a 6 pisos de altura”.

A su turno, Rodrigo Sánchez-Ríos, nuestro presidente y cofundador, afirma que “desde LaHaus impulsamos este estudio con el MIT porque es necesario que como país evidenciemos la brecha entre la vivienda necesaria, la existente y que se planea construir, y tomemos las decisiones frente a cómo vamos a reducirla e incluso cerrarla. Es necesario que cada colombiano viva con dignidad y seguridad en su propia casa. Tener casa propia contribuye, sin lugar a dudas, al mejoramiento de la calidad de vida de sus propietarios, ya que no solo se convierte en su patrimonio, sino que les brinda un activo refugio para ellos y sus familias”.

En América Latina, apunta Rodrigo, “más de 100 millones de personas habitan en casas sin dignidad, es una región donde la calidad de vida es baja y no hay la posibilidad de crear patrimonio y comenzar a superar la pobreza. Acceder a una vivienda digna es el primer paso para esto”.

Dentro de las conclusiones del informe, se hace especial énfasis en la necesidad de un gran trabajo colectivo entre el gobierno y desarrolladores para la formulación y actualización de leyes que mejoren el plan de vivienda y la calidad de vida de la gente.

Por esa razón, en la segunda parte de esta investigación, que se dará a conocer hacia el final del año, se propondrán las opciones para iniciar el cierre de la brecha a través de algunas opciones políticas que serán puestas a disposición del gobierno y los gremios constructores para la formulación de políticas públicas que permitan mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y el desarrollo de un plan de vivienda.

Dicha información no solo permite a los gobiernos tomar decisiones informadas sobre la regulación de zonas, la planificación urbana, entre otros temas relacionadas con la vivienda, sino que también se convierte en una oportunidad para los desarrolladores a la hora de ofrecer sus productos y suplir las necesidades reales del cliente.

Si desea conocer la investigación completa puede consultarla en el descargable que está a continuación:

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Escrito por:

Dafna Vásquez

Journalist en La Haus.

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