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Cuatro factores políticos que inciden en el déficit de vivienda en Colombia

Septiembre 21, 2022 · 5 minutos de lectura

Ya hablábamos de los problemas socioeconómicos que inciden en el déficit de la vivienda en Colombia de acuerdo con la primera fase de la investigación que La Haus realizó con el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT).

Entre los factores socioeconómicos estaban: el rápido crecimiento de la población y los hogares, la acelerada urbanización temprana a bajas densidades de desarrollo, la desigualdad sustancial de ingresos, la falta de acceso y el elevado precio de la financiación hipotecaria y la rentas de los países en desarrollo y estancamiento del PIB per cápita relativo.

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Ahora hablaremos de esos problemas políticos que afectan a los mercados de la vivienda de la mayoría de los países latinoamericanos, según nuestro informe:

La gobernanza y coordinación metropolitana

La falta de gobernanza metropolitana y de coordinación en la planificación del uso del suelo obstaculizan los esfuerzos para ofrecer viviendas asequibles a las familias en situación de pobreza y un desarrollo urbano compacto.

Esta cuestión es de importancia crítica en las grandes metrópolis de Latinoamérica donde el crecimiento urbano se extiende más allá de los límites de las ciudades principales.

De acuerdo con Albert Saiz, profesor asociado al MIT y coautor del estudio, “hay una falta de cooperación de algunas de las cabeceras municipales para aumentar sustancialmente la oferta de suelo urbanizable bien ubicado, especialmente cuando los precios de la vivienda en la ciudad principal son ya muy elevados”.

Un claro síntoma de la situación son las grandes diferencias entre los precios del suelo con servicios en las grandes ciudades y el suelo rural en los municipios o departamentos adyacentes. "Donde el precio de los primeros es entre 14 y 32 veces el valor de los segundos”, añade.

El caso de Bogotá es ilustrativo. De hecho, en una investigación, los académicos Luis Guzmán, Daniel Oviedo y Juan Pablo Bocarejo llaman a esta región urbana "el Área Metropolitana que nunca fue", señalando los numerosos problemas derivados de su falta de coordinación intermunicipal. Estos autores destacan como problemática la ausencia de estrategias integrales de ordenamiento territorial y desarrollo urbano.

Por lo tanto, puntualiza el profe, se requiere una mayor presión política y ciudadana para empujar a los gobiernos locales suburbanos a reclasificar y liberar más suelo urbanizado y con servicios en zonas bien ubicadas para mejorar la calidad de vida de las personas, así como sus condiciones de hábitat.

Las políticas municipales de uso del suelo a largo plazo

El suelo urbano es bastante caro en las principales ciudades latinoamericanas. Esto se suma a que los gobiernos municipales no aumentan con rapidez ni en grandes cantidades la superficie de suelo vacío o no urbanizado para satisfacer la demanda.

En el contexto latinoamericano, las estrictas regulaciones sobre el uso del suelo, que dificultan la construcción de viviendas de forma legal, se asocian además a la construcción de más unidades habitacionales informales.

“En la actualidad, los profesionales y los responsables políticos son más conscientes de la importancia de las limitaciones de la oferta y de la necesidad de redensificar sus ciudades centrales. Los nuevos reglamentos e informes políticos hacen hincapié en estas cuestiones. Aunque las intenciones son buenas, necesitaremos una acción más agresiva por parte de los gobiernos municipales para hacer frente a los problemas”, dice el experto.

Las prácticas municipales de recalificación y aprobación de terrenos

La planificación del uso del suelo no es lo único que aqueja a las áreas urbanas, los problemas tácticos generados por la complejidad de los procedimientos necesarios para iniciar la construcción es parte de las deficiencias. El reto es cambiar estas metodologías.

En 2021, Turner & Towsend, una empresa especializada en gestión de programas, proyectos y costes y consultoría en los sectores de propiedad, infraestructura y recursos naturales, hizo una encuesta a profesionales de la construcción de todo el mundo sobre los principales problemas del sector inmobiliario.

Los datos recolectados indicaron que el 50% del total de los encuestados en América Latina mencionó que “el papeleo del gobierno, la burocracia y el retraso en las aprobaciones tenían un impacto significativo o alto en la entrega de proyectos de construcción”.

Si bien la mayoría de los responsables políticos y de los funcionarios encargados de la planificación del suelo local y de las autorizaciones municipales de construcción en América Latina muestran una gran devoción por el servicio público y realizan su trabajo con transparencia e imparcialidad, la corrupción puede ser un problema omnipresente en el continente.

“Consideremos, por ejemplo, un hipotético municipio en el que los pagos por corrupción ascendieran a cifras entre el 1 y el 3% de los precios de venta de los inmuebles. Su impacto en la asequibilidad es mayor que eso, porque los costes de construcción y el valor del suelo pueden representar el 80% o más de los precios de venta, y los costes de comercialización pueden ser sustanciales”.

Dada su arriesgada posición como demandantes del valor residual, los promotores deben aumentar sus márgenes de beneficio o no seguir adelante con el desarrollo, ya que los pagos por corrupción ascenderían -hipotéticamente- a más del 10-30% ex ante de los beneficios netos. Ahora, la existencia de grupos de presión locales, cárteles y el crimen organizado pueden provocar problemas adicionales.

La inestabilidad política y la falta de consenso en las políticas de vivienda e inversión

Los cambios en el partido político del gobierno pueden asociarse a fluctuaciones drásticas en las políticas de vivienda y crédito hipotecario. “Si bien el marco jurídico nacional de ordenación del territorio, las principales leyes que regulan la construcción de viviendas y las políticas de vivienda cambian lentamente de iure, las diferencias en su aplicación cuantitativa y cualitativa efectiva tienen mayor impacto de facto”, cuenta el profe Albert.

Otra serie de problemas, afirma, aparecen cuando el alcalde de una gran ciudad no es del mismo color político que el gobierno regional o nacional. Los conflictos ideológicos pueden perjudicar gravemente la ejecución o la actualización de la política de desarrollo del suelo y la vivienda.

“La planificación del suelo debería ser un proceso a largo plazo que requiere un consenso local y nacional, pues hoy planificamos las viviendas que se construirán en los próximos 10 o 20 años, las inversiones en construcción y vivienda por parte de las empresas y los hogares son duraderas y, del mismo modo, los mercados hipotecarios competitivos y la estabilidad financiera tardan mucho en construirse, ya que dependen de la confianza establecida por millones de participantes en el mercado”, asiente el profesor.

Asimismo, señala que estos análisis sugieren amplios consensos políticos para avanzar en una agenda de la vivienda asequible en la región, pues según indicadores del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), durante 2020 se hubo una reducción el número de personas que tenían una casa propia a comparación de 2019. Este año la cifra se ubicó en 42,1% con un diferencia del -4% respecto al periodo anterior.

Para conocer toda la información del estudio que realizamos con el MIT descárgala a continuación:

Escrito por:

Dafna Vásquez

Journalist en La Haus.

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