Cómo invertir en plataformas digitales y rentabilizar la inversión en bienes raíces

Las rentas cortas y vacacionales son un motor de desarrollo económico. Hoy representan un 20% del alojamiento a nivel mundial y generan más de 5 billones de dólares anuales en Suramérica. Así lo indicó un informe reciente de la plataforma Wellcome.

Para el 2019, la plataforma generó 210.000 estancias adicionales reservadas en la plataforma, ha generado 24.000 empleos directos y ha contribuido a US$67 millones adicionales de manera directa al PIB.

En Colombia, se estima que el sector de alojamiento de alquileres a corto plazo llegó a los 478 millones de dólares en 2022 y puede representar un 17% de los ingresos de alojamiento, tal como estima la plataforma de datos Statista. El estudio señala entonces que por cada US$10 que se gastan en alojamiento, US$48 se destinan por los viajeros a otras actividades, y el 63% del gasto total es de huéspedes internacionales.

Airbnb y Oxford Economics estima que en 2021, los huéspedes gastaron US$899 millones, lo que equivale al 14,7% de la actividad turística directa en el país. También se estima que US$554 millones fueron aportes directos al PIB jalonando 64.000 empleos en Colombia y US$274 millones a los ingresos de los anfitriones.

Los huéspedes no solo invierten en hospedaje sino también en otros negocios. En el mismo año, se gastaron en 2021 US$178 millones, en restaurantes (19,8%), en compras y abarrotes US$262 millones (29,2%), en entretenimiento y otros US$228 millones (25,3%), en transporte local US$96 millones (10,6%) y en transporte local.

Ventajas de invertir en Airbnb: renta corta

La inversión en propiedades para renta corta tiene diferentes ventajas: Algunas son:

Modelo de negocio rentable: publicar una propiedad en una plataforma de alojamiento se convirtió en un nuevo modelo de negocio. El inmueble puede pagar el crédito hipotecario, si solicitaste uno. Además, la temporada alta es una gran oportunidad para generar buenos rendimientos.

Según la plataforma Airbnb, este es el dinero que puedes generar mensualmente en diferentes ciudades de Colombia con un apartamento para cuatro personas:

• Cartagena, La Boquilla: $650.000.000 COP.
• Bogotá, Centro Internacional: $550.000.000 COP.
• Medellín, El Poblado. Precio: $460.000.000 COP.
• Santa Marta, Bello Horizonte: $455.000.000 COP.
• Cali, Ciudad Jardín: $430.000.000 COP.

Plataformas efectivas: las plataformas digitales se encargan de captar a usuarios de todo el mundo. No tienes que invertir tiempo ni dinero para promocionar tu propiedad. Si los parámetros de búsqueda se ajustan a las necesidades y productos de los potenciales clientes, de seguro vas a recibir viajeros. De ti depende solamente ofrecer el mejor servicio para recibir las mejores calificaciones posibles, lo que te asegurará un puesto en el top de la lista.

Preferencias personalizadas: puedes enviar mensajes a los huéspedes solo en momentos clave (por ejemplo, una breve nota cuando llegan), mientras que otros también disfrutan conocerlos en persona. Encontrarás un estilo que funcione para ti y para tus huéspedes. Recuerda que también puedes contratar operadores que se pueden encargar de la recepción de huéspedes y el control del alojamiento.

Disponibilidad a tu elección: tú controlas la disponibilidad de la propiedad. Eso te permite ofrecer tu propiedad una vez al año, algunas noches al mes o de forma indefinida, tal como tu estrategia de negocio lo establezca.

Colombia tiene dos grandes plataformas de alojamiento. Estas son:

Airbnb

La empresa Airbnb comenzó su camino en 2008, cuando dos diseñadores que tenían espacio libre en casa alojaron a tres viajeros que buscaban un lugar en donde quedarse. En la actualidad, millones de anfitriones y huéspedes han creado cuentas gratuitas en Airbnb para disfrutar su visión compartida del mundo.

Su modelo de negocio se basa en la conexión entre anfitriones, que tienen una vivienda para ofrecer a otras personas (huéspedes) que buscan donde quedarse de forma temporal. Esta alternativa se volvió muy famosa en los últimos años, sobre todo después de la pandemia. En vez de hospedarse en un hotel, puedes quedarte en una casa, habitación o departamento de otra persona (incluso hay alquiler de lugares un poco exóticos como casas del árbol).

La plataforma también ofrece una opción llamada Airbnb for Work . Esta es una alternativa que ofrece lugares con las mejores calificaciones y espacios colaborativos, experiencias de formación de equipos y herramientas administrativas que hacen que la gestión de los viajes sea más fácil que nunca. Es una de las opciones favoritas para hacer negocios en ciudades como Bogotá o Medellín.

La mayoría de los anfitriones pagan una tarifa de servicio fija del 3% del subtotal de la reservación. El subtotal se calcula sumando el precio por noche y las tarifas opcionales que cobres a los huéspedes, como la tarifa de limpieza. Sin embargo, en este subtotal no se incluyen los impuestos ni las tarifas de servicio de Airbnb. Los huéspedes suelen pagar una tarifa de servicio que corresponde aproximadamente al 14% del subtotal de la reserva.

Los servicios que ofrece la plataforma, tanto a anfitriones como huéspedes son:

• Perfil personal y alojamientos verificados
• Mensajes inteligentes para que los anfitriones y los huéspedes se comuniquen con seguridad y confianza
• Una plataforma confiable para cobrar y transferir pagos

Cómo optimizar tu perfil de Airbnb para atraer más reservas

Tu perfil en Airbnb es tu carta de presentación para los huéspedes. Aquí tienes algunos consejos para optimizar tu perfil de Airbnb y atraer más reservas:

• Fotos de calidad: las fotos son lo primero que los huéspedes verán al visitar tu perfil. Asegúrate de tomar fotografías de calidad que muestren tu espacio de manera atractiva.
• Descripción atractiva: escribe una descripción detallada y atractiva de tu propiedad.
• Título llamativo: elige un título llamativo que capte la atención de los huéspedes. Utiliza palabras clave relevantes, como "acogedor", "vistas panorámicas", "ubicación céntrica", etc..
• Precios competitivos: investiga los precios de otros alojamientos similares en tu área y establece precios competitivos. Si eres nuevo en Airbnb, considera ofrecer precios introductorios o descuentos para atraer a los primeros huéspedes y obtener reseñas positivas.
• Política de cancelación flexible: considera ofrecer una política de cancelación flexible para brindar mayor tranquilidad a los huéspedes.
• Reseñas y testimonios: Solicita reseñas a los huéspedes anteriores y brinda un excelente servicio para asegurarte de recibir comentarios positivos.
• Respuestas rápidas y amigables: responde rápidamente a las consultas y solicitudes de los huéspedes. La comunicación rápida y amigable demuestra profesionalismo y ayuda a generar confianza. Utiliza la función de respuestas predefinidas de Airbnb para agilizar las respuestas a preguntas comunes.
• Destaca las comodidades y características únicas: puede ser una piscina, una terraza con vistas impresionantes, una cocina bien equipada o cualquier otro detalle que haga que tu espacio sea atractivo para los huéspedes.
• Ofrece extras y detalles especiales: considera ofrecer extras o detalles especiales para hacer que la estancia de tus huéspedes sea aún más agradable.

Recuerda que la satisfacción de los huéspedes y las buenas reseñas son clave para atraer más reservas. Brinda un excelente servicio, mantén tu espacio limpio y ordenado, y responde a las necesidades de tus huéspedes de manera rápida y eficiente. ¡Buena suerte con tu perfil de Airbnb!

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Booking

Booking.com es una compañía que ofrece servicios de reservas online. Actúan como intermediarios entre las personas que quieren reservar un alojamiento. Este tipo de modelo de negocio también se conoce como “modelo de agencia”. La diferencia con Airbnb es que a parte de encontrar diferentes tipos de inmuebles, también puedes encontrar hoteles.

A diferencia de otros sitios web de reservas de alojamiento, Booking.com no es parte contratante de la transacción entre tu alojamiento y el cliente. Así, tú tienes control total sobre las tarifas y disponibilidad, y puedes ofrecer a tus clientes más transparencia en lo que respecta a las normas del alojamiento, las condiciones y toda la oferta en general.

Respecto al cobro, a diferencia de otras plataformas, solo pagas a Booking si te generas ingresos. No hay costes añadidos por darse de alta o por número de alojamientos conseguidos.

Aquí tienes una guía detallada sobre cómo invertir en bienes raíces para la renta de corta duración, en plataformas de alojamiento como Airbnb o Booking, en Colombia:

Investigación de mercado: lo primero que debes hacer es investigar el mercado de alquileres de corta duración en Colombia. Examina las ciudades o zonas turísticas más populares y busca datos sobre la demanda de alojamiento, los precios promedio, la ocupación y las regulaciones locales.

Selección de la ubicación: elige una ubicación estratégica que tenga una alta demanda de alquileres de corta duración. Considera factores como la proximidad a atracciones turísticas, centros comerciales, transporte público y otras comodidades. También asegúrate de conocer las regulaciones específicas para la renta de corta duración en esa área.

Presupuesto: establece un presupuesto claro para tu inversión inmobiliaria. Esto incluye no solo el costo de adquisición del inmueble, sino también los gastos adicionales, como la decoración, el mobiliario, los servicios públicos, el mantenimiento y los impuestos. También considera un operador logístico, es decir, una persona responsable de recibir y gestionar invitados si tú no lo puedes hacer.

Financiamiento: si necesitas financiamiento para tu inversión, puedes considerar opciones como préstamos hipotecarios o líneas de crédito. Asegúrate de investigar las tasas de interés, los requisitos y las condiciones de los préstamos disponibles en Colombia.

Búsqueda de propiedades: busca departamentos que se ajusten a tus necesidades y presupuesto. Puedes utilizar sitios web inmobiliarios, contactar a agentes de bienes raíces o explorar opciones de subastas o remates. La oferta de La Haus es una de las mejores respecto a proyectos de vivienda en el país. Evalúa factores como el tamaño, la ubicación, el estado de la propiedad y el potencial de rentabilidad.

Análisis de rentabilidad: antes de hacer una oferta, realiza un análisis de rentabilidad exhaustivo. Considera los ingresos esperados por alquiler, los gastos asociados (como comisiones de plataformas de reserva, limpieza, seguros y mantenimiento) y el rendimiento financiero a largo plazo.

Legalidad y regulaciones: asegúrate de cumplir con todas las regulaciones y requisitos legales para la renta de corta duración en Colombia. Algunas ciudades tienen restricciones específicas, como permisos o licencias especiales. Infórmate sobre las leyes locales y los impuestos aplicables.

Preparación del inmueble: Una vez que adquieras la propiedad, prepara el espacio para alquilarlo a los huéspedes. Asegúrate de que esté limpio, bien amueblado y equipado con todas las comodidades necesarias. Considera aspectos como la seguridad, la conectividad a Internet y el diseño atractivo.

Promoción y gestión: Registra tu propiedad en plataformas de alquiler de corta duración como Airbnb o Booking. Crea una descripción atractiva y fotografías de calidad para atraer a potenciales huéspedes. También establece tarifas competitivas y responde rápidamente a las consultas y reservas.

Servicio al cliente y mantenimiento: Brinda un excelente servicio al cliente durante la estancia de tus huéspedes. Mantén una comunicación clara, proporciona información útil para que su estancia sea más amena, tengan ganas de volver y te recomienden con personas interesadas en venir. ¿Cómo mejorar el rendimiento de tu propiedad de alquiler de renta corta? Para mejorar el rendimiento en la plataforma, considera todos los detalles: la época del año, la ubicación, diseño, servicio prestado y más. Según Jasper Ribbers, escritor de Get Paid For Your Pad: How to Maximize Profit From Your Airbnb Listing, debes tener una estrategia de precios que te permita establecer un rendimiento sobre la inversión a largo plazo.

Para esto te recomendamos:

1. Establecer tu estrategia de precios independiente de los costos fijos y dependiente del comportamiento del mercado.
2. Recordar que mientras tu precio sea mayor a los costos marginales es mejor rentar tu espacio aunque no sea el mayor precio.
3. Definir tu precio máximo. Este es igual al precio de la mejor alternativa en tu barrio más un cierto margen para permitir preferencias personales.
4. Aplicar tu precio máximo para fechas de check-in lejanas; a medida que las fechas de registro se acercan a la fecha actual, el precio debe reducirse hasta el punto de precio mínimo.
5. Entre menos reviews tengas, más agresiva debe ser tu estrategia de precios disminuyéndolos mientras se acerca la fecha de check-in a la actual.

¿Dónde invertir en propiedades para renta corta?

La inversión en Airbnb no se limita solo a los mismos colombianos. Colombia es uno de los mercados más atractivos para inversionistas de todo el mundo, sobre todo de Estados Unidos. La biodiversidad y la variedad de climas del país lo hacen el país ideal para enfrentar las estaciones del año del hemisferio norte.

Estas ciudades tienen una combinación de factores como turismo, demanda de alojamiento y potencial de rentabilidad:

Cartagena de Indias: la Amurallada es uno de los destinos turísticos más populares en Colombia, conocido por su hermoso centro histórico y sus playas. La demanda de alojamiento en Cartagena es alta, por lo que las alternativas de hospedaje como hostales y Airbnb cogen fuerza entre extranjeros y locales.

Bogotá: la capital de Colombia cuenta con una gran cantidad de turistas y viajeros de negocios durante todo el año. Los apartamentos y casas bien ubicados en zonas como la Zona Rosa, la Candelaria o el Parque de la 93 podrían ser atractivos para los visitantes.

Medellín: la Ciudad de la Eterna Primavera ha experimentado un crecimiento significativo en el turismo en los últimos años. La ciudad es conocida por su clima agradable, su paisaje montañoso y su desarrollo urbano. Zonas como El Poblado y Laureles son populares entre los turistas, además de la fama que están obteniendo los municipios aledaños como Envigado y Sabaneta.

Santa Marta: la Perla de América es el punto de partida para visitar el Parque Nacional Natural Tayrona y la Ciudad Perdida. La ciudad y sus alrededores atraen a muchos turistas que buscan explorar la belleza natural de la región, lo que podría generar oportunidades de inversión en alquileres vacacionales. Además, esta zona puede funcionar como centro de operaciones para conocer toda la Costa colombiana, desde Punta Gallinas en La Guajira hasta Barranquilla.

En Colombia, para poder poner en funcionamiento una propiedad como hospedaje en Airbnb, debes obtener el Número de Registro Nacional de Turismo . Es un número que deben obtener todos los prestadores de servicios turísticos que trabajen en el país. Es un proceso que no tiene costo y que obtienes en 5 días hábiles.

Desde el 23 de agosto del 2022, por seguimiento a la Ley 2068 de 2020 de Turismo y el Decreto 1836 de 2021, los anfitriones que no tengan un número de registro y no lo hubieran incluido en el perfil de sus anuncios, no podrán compartir sus espacios en plataformas digitales.

En la página de la plataforma, encontrarás un punto de partida sobre las reglas a cumplir en tu zona:

Licencias comerciales: algunas jurisdicciones solicitan una licencia turística para poder operar bajo este modelo. Esta información la puedes encontrar en el sitio web de tu alcaldía.

Normativa sobre urbanización y vivienda: las administraciones locales establecen normas y leyes en las que se aclaran los requisitos mínimos de construcción, diseño y mantenimiento de inmuebles.

Reglas de zonificación: las alcaldías locales establecen dentro de sus planes territoriales cuál es el uso que le puedes dar a tu propiedad. Estas reglas se encuentran en un código de zonificación, código de planificación o decretos municipales.

Permisos especiales: además de la licencia turística, algunas administraciones pueden solicitar un permiso especial para esta actividad. Por ejemplo, para los inmuebles que se encuentren sujetos a un Régimen de Propiedad Horizontal, se deberá probar que la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal autoriza este tipo de rentas cortas a través de plataformas como Airbnb o Booking.

Legislación sobre arrendamientos: en caso de recibir huéspedes que duren más de treinta (30) días, es posible que debas informarte sobre cuáles son las normativas de arrendamiento urbano. Las leyes pueden cambiar, lo que también afectaría tu pago de impuestos y el valor total a cobrar.

Otras normas: también es importante que entiendas y cumplas las demás reglas y contratos que puedan aplicarse a tu alojamiento, como, por ejemplo, contratos de arrendamiento, las normas de los regímenes de tiempos compartidos, de los administradores de un edificio o propiedad horizontal, de las organizaciones vecinales o de arrendadores de tu zona.

Como puedes ver, invertir en Airbnb y otras plataformas de alojamiento se muestra como una gran inversión a partir de la adquisición de finca raíz. Este tema es amplio, aquí abordamos uno de los aspectos más claves. Esto es porque en La Haus estamos enfocados en que tengas el mayor retorno de tu inversión inmobiliaria. Sabes que con nosotros puedes encontrar los mejores proyectos de vivienda para tus iniciativas en el rendimiento sobre la inversión en las principales ciudades de Colombia.

Queremos que este no sea un terreno desconocido para ti. Por eso, si entre tus planes está comprar un apartamento , con las guías de inversiones inmobiliarias tendrás la oportunidad de conocer los temas esenciales para realizar tus inversiones inmobiliarias.