Hombre feliz de tener al día sus gastos notariales

Gastos adicionales en la compra de vivienda

Casi nunca tenemos en cuenta los costos del proceso de compra y los de los trámites de venta. Estos representan un costo considerable cuando decides que es tiempo de captar la plusvalía de tu inversión. Aprende sobre estos, de qué dependen y aproximadamente cuánto valen.


4.1

¿Cuáles son los gastos notariales?

  • Los gastos de los trámites de registro de la vivienda en la matriz de las escrituras públicas
  • Papelería correspondiente y autenticación.
  • Los impuestos relacionados con el negocio pactado entre las partes.

Características: - Estos costos aumentan anualmente en relación al IPC (índice de precios del consumidor), en el 2021 aumentaron en 1,61 %. - Estos costos los regula el Supernotariado que pertenece a la Superintendencia de Notariado y Registro del Gobierno Nacional a través de resolución. - Normalmente se pagan en mitades iguales entre comprador y vendedor pero es algo que entra en la negociación del precio.

Los gastos notariales suman aproximadamente entre el 2% y el 3% del precio del inmueble.

Resumen de costos:

Trámite Porcentaje o costo Institución Responsable ¿Puede hacerse por internet?
Factura de la escrituración 0,3% del valor de venta + IVA Notaría Comprador y/o vendedor No
Paz y salvo de valorización, predial y plusvalía Gratis o hasta $20.000 pesos Catastro de cada municipio Valorización de cada municipio Comprador
Promesa de compraventa $1.865 pesos + IVA por firma Notaría Comprador y vendedor No
Póliza de cumplimiento (opcional) Aproximadamente $50.000 pesos Aseguradora Comprador Depende
Certificado de tradición y libertad $20.000 pesos x inmueble IGAC u Oficina de instrumentos públicos del municipio Vendedor
Certificado de valor catastral $15.000 pesos Catastro Municipal Vendedor

Normalmente a los gastos notariales se le dice “escrituración” pero este nombre representa solo uno de los trámites necesarios para el proceso.

En la factura de la escrituración aparecen muchos valores como la firma digital o los datos biométricos, aquí los agrupamos por que hacen parte del mismo rubro y son reglamentados por la misma institucionalidad.

El certificado de tradición y libertad es la cédula de las viviendas y tienen toda la historia. Para vivienda nueva o en etapa de lanzamiento, se gestiona en relación al terreno que es el que tiene historia. La superintendencia de notariado y registro actualiza anualmente los costos y para gestionarlo debes tener el número de matrícula inmobiliaria.

Para muchos municipios lo puedes gestionar de manera digital en el portal del IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi) o en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro así como el certificado de valor catastral.

Ahora, si tu vivienda está en alguna de las siguientes ciudades, el certificado debes solicitarlo en su oficina de registro público.

  • Antioquia
  • Cundinamarca
  • El Área Metropolitana de Centro Occidente (AMCO) en Pereira-Risaralda,
  • El Área Metropolitana de Bucaramanga (AMB)
  • El Área Metropolitana de Barranquilla (AMBQ)

El certificado de paz y salvo de valorización, predial y plusvalía es para asegurar que la propiedad (ya sea el suelo o la construcción) no tengan impuestos pendientes sobre esos temas, su gestión depende de cada municipio:

  • En Medellín es gratuito y puede gestionarse en Fonvalmed por varios canales como el correo electrónico: [email protected]
  • En Bogotá se gestiona en la IDU, puede hacerse de manera digital.
  • En Cartagena cuesta alrededor de 20.000 pesos y lo puedes gestionar en la página de la alcaldía.
  • En Envigado cuesta alrededor de 20.000 pesos y debe pagarse en el primer piso del Palacio Municipal de dicho municipio.

Asociados a estos hay 2 impuestos que debes considerar:

Trámite Porcentaje o costo Dónde se paga Responsable
Impuesto de retención en la fuente 1% del valor total del inmueble DIAN Comprador
Impuesto a las ganancias ocasionales 10% de la diferencia del valor del inmueble declarado y el de venta DIAN Vendedor

4.2

Los gastos de registro público

Es el porcentaje que se asigna al derecho de registrar y revisar bajo la ley, todo lo relacionado con la compra de una vivienda. Normalmente los cobran las notarías y luego destinan los rubros a las entidades correspondientes.

Trámite Porcentaje o costo Institución Responsable
Derechos de Registro público 0,5% del valor del inmueble Oficina de instrumentos públicos Comprador
Impuestos departamentales o de beneficencia 1% del valor del inmueble Rentas departamentales Comprador

4.3

Costos de financiación:

Son los costos asociados al uso de productos financieros para adquirir vivienda. Dependen de la institución financiera con la que se hace el trámite y de las políticas de las regulaciones de tasas de interés.

Trámite Porcentaje o costo Institución Responsable
Estudio de crédito hipotecario $100.000 pesos aprox. Depende de la entidad Entidad bancaria Comprador
Crédito hipotecario Cuota mensual pactada (intereses+Capital+seguro) Entidad bancaria Comprador
Avalúo comercial (a veces) Depende del valor de la propiedad. Entre $500.000 pesos u $800.000 para viviendas entre 300 y 400 millones de pesos Particular: Lonja o entidad de avaluadores. Enlazado a un crédito, la entidad bancaria cobra entre 50.000 y 100.000 pesos Vendedor

Lo que hay que entender es que la tasa interés es como el precio que pagan los clientes por disponer de un crédito, es el costo del dinero. En ese sentido mientras más baja sea la tasa con un mismo ingreso se podrá comprar algo más grande, o la misma vivienda costará menos al final del día porque las tasas de interés son inferiores y esto en plazos de 20 o 30 años genera unas reducciones significativas en el costo total de la casa

4.4

Costos de propietario

Estos son los costos asociados a tener una propiedad a tu nombre

Trámite Porcentaje o costo Institución ¿Puede hacerse por internet?
Seguro de hogar (opcional) Depende de los planes de seguros, del estrato de la vivienda, entre otras cosas Entidad aseguradora Normalmente puede pagarse virtualmente
Administración (depende) Cuota mensual de algunos conjuntos residenciales o de servicios de hosting de rentas de corta estancia Administración del conjunto o urbanización N/A
Impuesto predial Depende de: El valor catastral y de la categoría del municipio Catastro municipal Para muchos municipios se puede pagar de manera virtual

Dependiendo del municipio, los impuestos prediales pueden hacerse de manera virtual. Por ejemplo en Bogotá o en Medellín.

4.5

Costos de vendedor

Estos son los costos del trámite que no hacen parte de

Trámite Porcentaje o costo Institución
Comisión de ventas Entre el 5% y el 7% del valor de venta Vendedor particular o Inmobiliaria
Costo de cesión de derechos (para vivienda nueva y venta antes de escrituración) Depende de la fiducia Fiduciaria

Un formato de checklist diagramado ya sea que se pueda descargar o compartir o con descargar toda esta clase como pdf creo que también se soluciona.

Puedes descargar este documento interactivo.

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