Pareja disfrutando su vivienda nueva

Formas de pago: ¿Cómo pagar una casa en cuotas?

En esta clase vamos a hablar de los planes de pago y de las distintas formas de hacer este proceso, los tiempos, los objetivos, los trámites y las herramientas financieras que vas a utilizar en tu proceso de inversión.


Definir los tiempos, los objetivos, los trámites y las herramientas financieras que vas a utilizar en tu proceso de inversión es muy importante para construir un plan consistente y claro. En esta clase vamos a hablar de los planes de pago y las distintas formas de hacer este proceso, ya sea porque tienes el capital disponible, tienes los ahorros, o porque apalancarás tu inversión con un crédito hipotecario.

5.1

¿Cómo construir el plan de pagos de tu inversión?

Los planes de pago para la compra de vivienda existen porque:

  • Es un proceso que tiene distintos momentos.
  • El proceso varía con cada proyecto y con cada constructora.
  • El proceso depende de las formas de pago que tienes a la mano ya sea crédito hipotecario, modelo fiduciario o capital.

Los planes de pago se componen de:

  1. El pago para separar el apartamento
  2. El pago de la cuota inicial del mismo
  3. El pago de los gastos notariales y de registro, en general los costos asociados a los trámites del proceso (Clase 5).
  4. El pago del monto restante ya sea crédito hipotecario, modelo fiduciario o capital.

La cuota inicial no se requiere en todos los casos pero está diseñada para:

  1. Disminuir la cantidad que la familia pagará en intereses del crédito en el tiempo que se amortice.
  2. Reducir el riesgo de incumplimiento de los prestadores
  3. Crear un flujo de caja más alto cuando los proyectos están iniciando Popko, E. S (Sites and services policies for low income housing in Colombia)

Para saber cuánto es la cuota inicial de un apartamento tomas el valor total de este y su cuota inicial será entre el 30% al 50% de dicho valor, depende del plan de pagos de la constructora. Esta varía si estás construyendo un plan de pagos para vivienda usada o nueva:

Plan de Pagos para vivienda usada

Infografía  con los porcentajes de pagos de una vivienda usada, cuota inicial, crédito y gastos adicionales

Plan de pagos para vivienda nueva o en etapa de preventa

Infografía con porcentajes de las cuotas para comprar casa nueva, cuánto es la cuota y la financiación

Si compraste en planos o en etapa de lanzamiento, la cuota inicial se puede pagar en cuotas mensuales por el tiempo de la construcción (en 1 o 2 años aproximadamente). Vamos a profundizar un poco sobre las posibilidades que existen para pagar una vivienda.

5.2

¿Qué es un crédito o un préstamo hipotecario?

Después de revisar tus activos decides si vas a pagar la vivienda con capital que tienes disponible en ese momento por ahorros o si vas a optar por un crédito hipotecario. Estas son las formas más comunes de pago pero también hay otros instrumentos financieros disponibles para este fin.

En esta revisión vale la pena evaluar lo que los asesores de este tema llaman la salud financiera. Son los aspectos que evaluarán las entidades que van a financiar tu inversión.

  • Los estudios de nivel y capacidad de endeudamiento.
  • Tu capacidad de ahorro.
  • Tus patrones de gasto y consumo.
  • La distribución de tus ingresos.
  • Los activos, los pasivos y el patrimonio con el que cuentas.
  • Tu historial crediticio.

Estas variables y otras, determinarán la confianza que pueden tener las instituciones financieras en ti y de ello dependen las condiciones y la cantidad de dinero que están dispuestos a prestarte.

Ahora te propongo que hagas un ejercicio en esta calculadora de crédito hipotecario, ya sea con valores de una gestión real o también puedes hacerlo sobre valores que crees que te servirían para darte una idea del funcionamiento.

Por normativa Colombiana sobre este tipo de créditos ( Ley 546 de 1999 conocida como la ley de vivienda), las instituciones financieras pueden prestar un máximo del 70% del valor del inmueble y se genera a partir de los procesos de escrituración del mismo. Puedes consultar esta ley directamente en la página web de la FNA (Fondo Nacional del Ahorro)

Si quieres tener descargar la síntesis de las normas de crédito hipotecario en Colombia puedes hacerlo aquí

Existen 2 tipos de créditos o préstamos hipotecarios:

  1. Créditos de amortización constante: varía la cuota pero el aporte al capital siempre es el mismo.
  2. Créditos de cuota fija: se pactan cuotas iguales pero las proporciones de aporte a capital y pago de intereses varían, inicialmente son más pequeñas las primeras y más alto el aporte a intereses.
En ambos casos puede hacerse financiación en pesos colombianos o en UVR (Unidad de valor real). Las UVR son una unidad de cuenta estandarizada por el Banco de la República que responde a las variaciones del IPC (Índice de precios al consumidor). Se recomienda esta medida a las personas cuyos ingresos fluctúan considerablemente, por ejemplo, con la inflación
López, Miguel David Rojas
(Finanzas personales: Cultura financiera)

Como dijimos en la clase anterior, los créditos tienen asociadas unas tasas de interés que son reguladas por el estado (Acuerdo No.2414 de 2021 y otros).

Las tasas de interés son el precio que pagamos por usar el dinero en el tiempo y en general se expresan en porcentajes mensuales o anuales. Esto debes tenerlo en cuenta para poder comparar entre los instrumentos de financiación que vayas a utilizar.

Deuda como gasto o como apalancamiento financiero:

¿Qué es para ti una deuda?

Al escuchar esta palabra muchos de nosotros seguro empezamos a sudar frío y a tartamudear. Al respecto de las decisiones financieras se han estudiado distintos sesgos cognitivos que influencian la manera en la que tomamos este tipo de decisiones y, las relacionadas con endeudamiento están latentes. En dichos sesgos, hay un componente cultural consciente y otro que es inconsciente e inevitable, lo importante es saber que las inversiones manifiestan además un factor psicológico que hay que tener en cuenta.

Aunque esto hace que percibamos la deuda como algo malo, para hacer inversiones cabe hacerse la pregunta siguiente:

¿Es cierta la premisa de que el endeudamiento es un mal que se debe de evitar o además tolerarse únicamente cuando es necesario? Para dar respuesta a este interrogante es preciso entender el concepto de apalancamiento financiero.
José Villalonga
(El apalancamiento, financiación y rentabilidad)

Al respecto los investigadores destacan:

El endeudamiento como importante instrumento financiero que le permite a una empresa o a una persona realizar sus actividades, desarrollar funciones actuales o iniciar nuevos proyectos”
Valeria Loaiza Marín
(Determinantes del uso de herramientas financieras: análisis desde las finanzas personales)

Así la deuda puede funcionar a favor de nosotros y de nuestras perspectivas de inversión si nos asesoramos bien y si logramos entenderla como instrumento financiero con el objetivo de apalancar una inversión más que como medio de anticipación de consumos.

En La Haus estamos siempre dispuestos a prestarte la mejor asesoría para tus perspectivas de inversión y logres el objetivo de apalancar tu inversión.

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En esta clase comprendimos de manera general cuales son los componentes de un plan de pagos de una vivienda, también contextualizamos los créditos hipotecarios y comprendimos que la deuda también puede jugar a nuestro favor sin producir pesadillas.

Puedes descargar este planificador o simulador y para hacer tu plan de pagos que se adapte a las necesidades de tus distintos proyectos y a tu flujo de caja.

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