Manos con casa y llaves de vivienda

¿Qué es y cómo funciona un crédito hipotecario?

Marzo 27, 2020 · 5 minutos de lectura

Te contamos todo lo que debes saber para solicitar un crédito hipotecario.

¿Sabes qué es y cómo funciona un crédito de hipotecario? Comprende cómo funciona un crédito de vivienda para que elijas el que mejor se acomode a tus necesidades y presupuesto.

Un crédito es una ayuda que se necesita para alcanzar ciertas metas que requieren un capital superior a los ahorros de una persona, como es el caso de comprar casa propia. Al crédito destinado para vivienda se le denomina crédito hipotecario.

Los créditos hipotecarios son una alternativa de financiación para comprar vivienda, donde la entidad bancaria te presta un porcentaje del valor total de la propiedad (generalmente un 70%). Tú debes asumir el valor restante que se paga como cuota inicial y deberás ir pagando el dinero prestado, mediante cuotas periódicas, por lo general mensualmente, junto con los intereses asociados. Se realiza a mediano o largo plazo y está respaldado en la hipoteca de la casa que se compra, en unas condiciones pactadas con el banco, y definidas en un contrato.

¿Qué debes saber sobre un crédito hipotecario?

  • El tiempo es una variable muy importante a la hora de tener un crédito hipotecario, pues este definirá el periodo en el que se paga la deuda, y de este también dependen los intereses que se deberán pagar. Además es importante es importante que tengas claro cuáles son los requisitos y documentos para solicitar un crédito hipotecario.

Un crédito hipotecario tiene varios momentos

  1. Cuota inicial: Siempre será una mejor opción contar con la cuota inicial para la compra de vivienda. A mayor cuota inicial, menor será el endeudamiento en el crédito para pagar el resto del crédito.
  2. Etapa de abono de intereses: En la primera etapa de vida de un crédito, se comienza a pagar solo intereses, que es el costo acordado por el préstamo del capital.
  3. Etapa abono de capital: Es el pago del dinero que originalmente acordó pagar. Si realiza un abono a capital al saldo de su crédito puede ahorrar dinero en el pago de intereses. En todos los créditos se penaliza por cancelación anticipada o abono a capital, excepto en el crédito de vivienda que por ley pueden pagarse total o parcialmente con anterioridad sin penalidad. De esta manera podrás reducir el monto de la cuota mensual o el plazo del crédito.
  • El monto de un crédito hipotecario puede ir desde 20 millones de pesos y hasta el 70% del valor de la vivienda según el avalúo.
  • El sistema de pago de un crédito puede ser en UVR o en Pesos.

Tasas de interés para un crédito hipotecario

En UVR

  • En esta modalidad las cuotas pueden variar cada mes por el efecto de la inflación.
  • Durante los primeros años el saldo en pesos no refleja disminución, pero el saldo de la deuda en UVR sí comienza a disminuir desde el primer mes.

En pesos

  • El valor de la cuota se mantiene fijo o disminuye durante toda la vida del crédito.
  • El saldo en pesos baja desde el primer pago.

Para ambos

  • Las tasas de interés cumplen con un tope máximo determinado por la Junta Directiva del Banco de la República.
  • El plazo mínimo es de 5 años y el máximo de 30 años. En general, el mercado ofrece plazos hasta de 20 años.

Otros gastos

Debes considerar los otros gastos relacionados a la compra de vivienda:

Avalúo

El monto que destina para que un perito, encargado de hacer el avalúo, le dé un valor a tu inmueble según sus características.

Estudio de títulos

Los honorarios que se le pagan a un analista por el estudio de los documentos del inmueble.

Gastos de compraventa

Aproximadamente 3,5% del crédito (para el comprador).

Remodelación

Cuando sea necesario bien sea para uso propio o para vender su vivienda, también puede encontrar créditos para la remodelación.

Características de un crédito hipotecario

  • Un inmueble sólo puede ser hipotecado por el propietario.
  • La entidad financiera sólo podrá cobrar intereses a partir del momento en que se hace el desembolso del capital y los mismos se cobran sobre los saldos vigentes de capital (el saldo del crédito descontando del capital inicial los abonos hechos).
  • Los intereses de mora se deben pactar previamente y no podrán exceder 1,5 veces el interés al que se pactó el crédito. Solo se puede cobrar sobre las cuotas vencidas y por el tiempo de la mora.
  • Según los artículos 2434 y 2435 del Código Civil Colombiano “la hipoteca debe constituirse mediante escritura pública, lo cual puede hacerse en cualquier notaría del país”. Posteriormente, “la hipoteca debe inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos del lugar en el que se encuentra ubicado el bien hipotecado”.

Tipos de hipotecas

Hipoteca cerrada

Se utiliza para garantizar una obligación específica, con un monto específico. Es decir, que no puede cubrir la garantía de otra obligación diferente.

Hipoteca abierta

Se utiliza para garantizar deudas futuras e indeterminadas, es decir que no están previstas, así que no son específicas y no pueden ser preestablecidas.

Tipos de créditos hipotecarios

  • Los créditos hipotecarios pueden variar de acuerdo con diferentes factores:
  • El tipo de interés, que puede ser fijo, variable o mixto.
  • El plazo, que usualmente está entre 5, 10 y 15 años.
  • La periodicidad de las cuotas, que pueden ser mensuales, o cuotas especiales.
  • La flexibilidad de las cuotas, fijas o variables.

¿Dónde obtener un crédito hipotecario?

De acuerdo con la Superintendencia Financiera de Colombia, la Ley 546 de 1999 permite ofrecer créditos para vivienda a bancos comerciales, entidades del sector solidario, fondos de empleados y al Fondo Nacional del Ahorro, entre otros, bien sea en pesos o en Valor de Unidades de Valor Real (UVR).
El La UVR mantiene constante el poder adquisitivo de la moneda, actualizando su valor en pesos con la inflación. La Junta Directiva del Banco de la República, divulga mensualmente el valor de la unidad, para cada uno de los días del periodo.

Ten en cuenta

Los bancos prestan hasta el 70% del valor de la vivienda nueva, por lo que los interesados deben tener en cuenta que para adquirir dicho crédito tendrán que aportar el 30% restante de sus recursos propios.

Escrito por:
La Haus Colombia

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